建て替え（土地あり）の費用相場｜補助金や住宅ローンなど気になるポイントも解説

自宅や実家などの築年数が経ち、建て替えるべきかリフォームで対応すべきか迷う方は多いです。

特に建て替えは、既存建物の解体や仮住まいなど、新築住宅とは異なる費用が発生するため、全体の予算がつかみにくい傾向があります。

そこでこの記事では、土地がある場合の建て替え費用相場や内訳、住宅ローンの組み方や補助金活用などの情報を分かりやすくまとめました。

新築・リフォームとの違いも整理しながら、建て替えを検討する際に必要な情報を一通り確認できる内容です。

建て替え・新築・リフォームの違い

建て替えにかかる費用を具体的にチェックする前に、まずは建て替えと新築、リフォームの基本的な違いを整理しておくことが大切です。

建て替えと新築の違い

ご自身で所有する家の建て替えと、1からの新築の違いは主に次のようなポイントがあります。

 

項目	建て替え	新築
土地取得費	不要	必要
解体費用	必要	不要
費用感	土地取得がない分、総額費用を抑えやすい	土地相場によっては高くなりやすい
プランの自由度	高い	高い

 

所有している家の建て替えは、土地取得費がかからず、総額費用を抑えやすい点が大きなメリットです。

既存建物の解体費用や廃材処分費など、新築にはない費用がかかりますが、トータルで見ると新築より建て替えの方が費用を抑えられる傾向があります。

また、土地探しの手間がかからず、周辺環境や近隣関係が分かっている状態でマイホームを建て替えできるのも魅力的なポイントです。

建て替えも解体以外は新築と同じ工程になりますので、間取りやデザインなどの自由度は変わらず、予算や要望に合わせた住まいづくりが可能です。

建て替えとリフォームの違い

築年数が経った家の建て替えでは、リフォームと比較検討する方も多いです。

それぞれの違いをまとめてみましょう。

 

項目	建て替え	リフォーム
費用感	高め	比較的抑えやすい
プランの自由度	高い	変更は可能だが制限もある
建物の状態の影響	老朽化が進んでいても問題ない	老朽化が激しいと対応が難しい
向いているケース	大幅な間取り変更・性能向上	部分的な改善で済む場合や費用を抑えたい場合

 

費用面を比較すると、1度建物を解体してつくり直す建て替えより、構造を活かせるリフォームの方が抑えやすい傾向があります。

ただし、老朽化が進んでいたり、耐震性が不足していたりすると、リフォームだけでなく補修や補強が必要になり費用がかさむケースも多いです。

一方、建て替えは老朽化の影響を受けず、間取りやデザインの自由度が高いため、ライフスタイルにマッチする住まいづくりをしやすいのがメリットです。

リフォームでも間取り変更は可能ですが、建物の構造によっては制限されることもあるため、トータルの満足度では建て替えの方が高くなる傾向があります。

土地ありの場合の建て替え費用相場と内訳

既存の土地と建物があり、建て替えをする場合の費用相場と内訳について詳しく見ていきましょう。

建て替えの費用相場

項目	金額
建築費用	5,214万円
借入金	2,235万円
自己資金	2,979万円

出典：国土交通省　令和6年住宅市場動向調査

 

2024年に建て替えをした人の全国平均建築費用は5,214万円でした。

住宅ローンの借入金は2,235万円、自己資金は2,979万円で、自己資金比率は57.1％となっています。

建て替えと新築の費用相場も比較してみましょう。

 

	建て替え	新築
建築費用	5,214万円	4,588万円
土地取得費用	なし	2,082万円
合計	5,214万円	6,670万円

出典：国土交通省　令和6年住宅市場動向調査

 

建築費用だけで比較すると、新築より建て替えの方が626万円高くなっています。

しかし、建て替えは土地取得費用がないため、総額費用を比較すると新築より1,456万円低い結果となりました。

平均データから見ると、建て替えは土地取得費がない分、建物に費用をかける傾向がありますが、それでも総額を抑えられる可能性が高いことが分かります。

建て替え費用の内訳

建て替えにかかる総額は、建物本体の工事費だけではありません。

既存建物の解体や付帯工事、外構、諸費用、さらには仮住まい・引っ越し費用など、複数の項目が積み重なって最終的な金額になります。

ここでは、土地ありで建て替えを行う際に必要となる主な費用項目を整理します。

 

項目	内容
本体工事費	建物そのものを建築する費用。構造や延床面積、設備グレードで大きく変動する。
付帯工事費	給排水工事、電気工事、地盤改良、屋外給排水の引き込みなど本体以外の工事費。
解体費	既存建物の解体と廃材処分にかかる費用。 構造や面積、周辺環境で変動。 アスベスト調査・除去、地中埋設物撤去など追加費用が発生する場合もある。
諸費用	登記費用、ローン手数料、火災保険、地盤調査費、印紙代など工事以外の費用。
外構工事費	門扉、フェンス、駐車場、庭など外回りの整備費用。 再利用できない部分は解体・新設が必要。
仮住まい費用	建て替え期間中に住む賃貸住宅の家賃や敷金・礼金など。
引っ越し費用	解体前と完成後の2回分の引っ越し費用が必要になる。

 

建て替えでは、上記のように既存建物の解体や仮住まい、引っ越しなど、新築とは異なる費用が必要です。

また、住宅ローンに組み込めない費用もあるため、支払いに備えて現金を用意する必要もあります。

こちらのコラムで、注文住宅の初期費用の内訳や必要な現金についてさらに詳しく解説しています。

 

建て替えに使える補助金の例

前述した建て替え費用のうち、解体費用や建築費用は、国や自治体の補助金対象となるケースがあります。

補助金を使えば建て替え費用を抑えることができるため、積極的に活用してみましょう。

解体費用に関する補助金

建て替えをする家を管轄する自治体によっては、古い家の解体費用に補助金を使える可能性があります。

既存の住宅が老朽化していたり、耐震性が不足したりしている場合、解体費用が補助対象になることが多いです。

また、建て替えに伴い老朽化したブロック塀を解体する場合も、補助金を使えるケースがあります。

自治体によって補助金の種類や条件は異なるため、建て替えを検討している家の市町村の制度をチェックしてみましょう。

新築住宅を対象にした補助金

家の建て替えでは、新築住宅を対象とした補助金制度も活用できるケースが多いです。

例えば、2026年の実施が予定されている国の補助金制度「みらいエコ住宅2026事業」は、建て替えも対象になります。

 

対象世帯	対象住宅	補助額（）内は1～4地域
すべての世帯	GX志向型住宅	110万円/戸（125万円/戸）
子育て世帯または若者夫婦世帯 ※子育て世帯：18歳未満の子どもがいる世帯 若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが39歳以下の世帯	長期優良住宅	75万円/戸（80万円/戸） ※古家の除去を行う場合は20万円加算
	ZEH水準住宅	35万円/戸（40万円/戸） ※古家の除去を行う場合は20万円加算

参照：国土交通省　みらいエコ住宅2026事業について

 

対象となる世帯や住宅ごとに補助額が定められていて、子育て世帯または若者夫婦世帯が長期優良住宅・ZEH水準住宅に建て替える場合は、古い家の解体で20万円加算されます。

こちらのコラムでみらいエコ住宅2026事業について詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

 

建て替えで住宅ローンは使える？

建て替えも新築と同じように住宅ローンを利用することは可能ですが、現在の住宅ローンの残債があるか、すでに完済しているかによって組み方が変わります。

残債がない場合

建て替え前の住宅ローンを完済している場合は、一般的な新築と同じように住宅ローンを組むことができます。

ただし、建て替えでは既存建物の解体費用など建物本体の建築前の支払いが発生するケースもあり、工事が始まるまでの資金を一時的に補うためのつなぎ融資が必要になる可能性もあります。

こちらのコラムでつなぎ融資について詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

 

残債がある場合

建て替え前の家のローン残債がある場合は、そのままでは土地や建物に抵当権を設定できないため、通常の住宅ローンを組むことができません。

既存住宅ローンの残債を一括で完済するのが難しい場合は、新しい建物の建築費用をまとめて借りられる、建て替え専用ローンを検討するのが一般的です。

残債と新しい家の建築費用を1つのローンにまとめられるため資金管理しやすいのがメリットですが、借入額が多くなるため審査や返済のハードルは高くなります。

まとめ

土地取得費用がかからない建て替えは、建物に費用をかけて充実させたり、総額費用を抑えたり、1からの新築より選択肢が多いのが特徴です。

ただし、解体費用や仮住まいなど、新築にはない費用項目もありますので、あらかじめ把握し正確な総額費用を把握するのが成功のポイントです。

なるべく早い段階で建て替えに詳しい住宅のプロに相談し、ゴールから逆算したスケジュールや綿密な資金計画を立てましょう。

クレバリーホームは、全国のモデルハウスで建て替えに関するご相談を受け付けています。

資金計画や間取りのこと、工事中の仮住まいやスケジュールなど、どのようなこともお気軽にご相談ください。

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