セットバックをわかりやすく解説｜土地購入の後悔を防ぐための基礎知識
クレバリーホーム
マイホームを建てる土地を購入するときに見落としがちなポイントのひとつが「セットバック」です。
セットバックが必要な土地は、相場より安くお得に見えても「思ったより家が小さくなる」「駐車場が取れない」など後悔につながるリスクがあります。
この記事では、セットバックとは何か、土地購入の後悔を防ぐポイントまでわかりやすく解説します。
セットバックが必要な土地のデメリット・メリットや確認方法もまとめますので、ぜひ参考にしてください。
目次
セットバックとは？
セットバックとは、狭い道路に接する土地で、道路幅を確保するために敷地を後退させるルールのことです。
建築基準法第43条では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない接道義務が定められています。
幅が4m未満の狭い道路に接する土地は接道義務を満たせないため、原則として家を建てることができません。
セットバックによって道路の中心線から2mの位置まで敷地境界線を後退させることで、接道義務を満たしていると見なされ建築が可能になる仕組みです。
セットバック部分の扱い
セットバック部分は土地所有者の敷地に含まれますが、実際には道路と同じ扱いとなるため建物を建てたり物を置いたりすることはできません。
将来道路が拡張されるまで所有権は購入した人にありますが、活用はできないため実質的に土地が狭くなるということです。
基本的にセットバックは拒否できず、建て替えや新築をする場合は必ず対応する必要があります。
セットバックが必要な土地にはさまざまなデメリットがあるため、次の章で詳しく見ていきましょう。
セットバックが必要な土地を購入するデメリット
マイホームの建築を前提としてセットバックが必要な土地を購入する場合、次のようなデメリットがあります。
建築可能な面積が減る
セットバックが必要な土地は、敷地面積に対して建築可能な面積が減るため、思ったより小さい家しか建てられないリスクがあります。
セットバックした部分は建ぺい率・容積率の計算から除外されるため、結果的に建てられる家の面積が減ってしまいます。
セットバック部分を避けて家を建てる場合でも、建築面積（建物を真上から見た水平投影面積）や延床面積の上限が減ってしまうため、コンパクトな土地では特に注意が必要です。
こちらのコラムで建ぺい率と容積率の計算方法について解説していますので、あわせてご覧ください。
駐車場や庭のスペースが狭くなる
前述したようにセットバック部分は道路とみなされてしまうため、実質的に敷地が狭くなり、駐車場や庭といった外構計画に影響するのも大きなデメリットです。
セットバック部分には家や塀などをつくれないだけでなく、車を置いたり植栽を植えたりすることもできません。
駐車場が狭くなり大きいサイズの車を置けなくなったり、出し入れしづらくなったりする可能性が考えられます。
建物と境界線の位置が近くなることで、圧迫感が出るなどのデメリットも考えられるため、外構計画も含めて住まい全体を考える必要があります。
こちらで注文住宅の外構計画について解説していますので、ぜひ参考にしてください。
追加費用がかかる可能性がある
セットバックにかかる費用は原則的に土地所有者の自己負担になり、住まいづくりの追加費用が発生する可能性があるのも注意すべきデメリットです。
セットバックのための測量や塀・フェンスなどの撤去・移設にかかる費用は、面積や土地の状況などによって変動します。
敷地やセットバックの範囲が広かったり、フェンスなどの大掛かりな撤去や移設が必要な場合、費用が高額になり大きな負担となるリスクがあります。
自治体によってはセットバック費用が補助されるケースもありますが、必ず受け取れるわけではありません。
また、仮に補助金制度があるとしても上限があるため、自己負担が発生するリスクはあります。
| 自治体/補助金 | 補助率/上限 |
|---|---|
| 千葉県千葉市/狭あい道路拡幅整備事業 | 補助率：1/2
上限：100万円 （擁壁の場合は150万円） |
| 東京都目黒区/狭あい道路の助成制度等 | 補助率：工事種別ごとに単価が設定されている
上限：100万円 |
| 神奈川県横須賀市/狭あい道路拡幅整備助成事業 | 補助率：工事種別ごとに単価が設定されている
上限：50万円 （擁壁の場合は200万円） |
上記のように、セットバックを対象とした補助金の上限は自治体によってさまざまです。
特にセットバックに伴う擁壁の撤去や移設が必要な場合は、工事費用が高額になる傾向があるため事前に補助金制度を確認したいところです。
セットバックにはメリットもある
ここまで見てきたようにセットバックが必要な土地にはさまざまなデメリットがありますが、メリットもあります。
例えば、セットバックによって将来的に前面道路が広がれば、土地自体の利便性や資産価値が向上する可能性があるのは大きなメリットです。
また、南側の道路をセットバックする場合は、周囲の建物が遠くなることで日当たりが改善するなどのメリットも期待できます。
要セットバックの土地にはデメリットやリスクがあるため、相場より安く販売される傾向があるのも魅力的なポイントです。
例えば、セットバックのための費用がかかるとしても、相場より安く購入できればトータルではお得になる可能性も考えられます。
要セットバックの土地の購入を検討するときは、メリット・デメリット両面を比較して、総合的な判断をする必要があります。
セットバック済みかどうかを確認する方法
購入を検討している土地がセットバック済みの場合でも、接道義務を満たす条件になっているか確認するのが望ましいです。
セットバック済みと表示されている土地でも、向かいの敷地の状況によっては改めてセットバックが必要になるケースなどもあるためです。
土地がセットバック済みかどうかは登記簿謄本や測量図などで調べることができますが、自治体の建築指導課などに問い合わせるのがおすすめです。
セットバック工事が行われたこと自体は目視でも確認しやすいですが、実際にそのまま家を建てられるかどうかは分かりません。
トラブルを未然に防ぐために、必ず購入前に管轄の自治体に問い合わせましょう。
要セットバックの土地購入の後悔を防ぐポイント
要セットバックの土地購入を検討する場合、ハウスメーカーに相談し理想のマイホームを建てられるか確認するのが後悔を防ぐポイントです。
どれくらいセットバックが必要なのか、建物や外構にどのような影響があるのかは、敷地や前面道路、向かいの敷地などさまざまな条件で変わります。
また、セットバックにかかる費用を含めて、住まいづくりの総額費用を把握しないと資金計画も立てられません。
これらの要素を一般の方が、自治体や不動産会社に確認してご自身で判断するのは難しいため、住まいづくりのプロに相談するのが理想的です。
セットバックについて詳しいプロに相談して、予算内で希望条件に合うマイホームを建てられることが確認できれば、要セットバックの土地の後悔を防ぐことができます。
例えばクレバリーホームは、多くの注文住宅づくりで培ったノウハウを活かし、要セットバックの土地の建築プランづくりや購入可否の判断サポートも行っています。
まとめ
要セットバックの土地はデメリットが気になりますが、メリットもあるため絶対に購入しない方がいいというわけではありません。
事前に希望条件に合うマイホームを建てられることが確認できれば、理想的な土地の可能性もあるのです。
なるべく注文住宅の実績が豊富なハウスメーカーに事前相談し、建築プランを含めて総合的に判断しましょう。
クレバリーホームは全国のモデルハウスで、土地探しも含めた注文住宅づくりのご相談を受け付けています。
要セットバックの土地のチェックや建築プランづくりもお手伝いできますので、ぜひお気軽にご相談ください。
