注文住宅のつなぎ融資とは？仕組みや不要なケースを分かりやすく解説

注文住宅を建てる際は住宅ローンを組むのが一般的ですが、着工金や中間金の支払いにつなぎ融資を利用する方も多いです。

つなぎ融資は住宅ローンと別の金融商品になるため、手続きや金利の仕組みなどが分かりにくいですよね。

本記事では、つなぎ融資の基本的な仕組みを分かりやすく解説します。自己資金を用意する・分割融資を使うなど、注文住宅でつなぎ融資が不要になるケースも紹介しますので、ぜひ資金計画の参考にしてください。

 

つなぎ融資とは？

つなぎ融資は、住宅ローンに含めることができない費用の支払いに利用する金融商品のことです。

住宅ローンは完成した注文住宅を担保とするため、建物を引き渡しする時点で融資実行されます。そのため注文住宅が完成するまでに発生する費用は、住宅ローンに含めることはできません。

 

※住宅ローンに含めることができない費用の例

• 土地購入費用
• 住宅ローン手数料
• 建築確認申請費用
• 着工金
• 上棟金・中間金

 

上記のような費用の支払いタイミングは、住宅ローンの融資実行前になります。現金で用意するのが難しい場合は、つなぎ融資で一時的に借り入れることができます。つなぎ融資は住宅ローンが実行された時点で完済する仕組みなので、ダブルローンになることはありません。

つなぎ融資を利用すると、手持ちの現金が足りなくてもマイホームを購入できるのがメリットです。ただし住宅ローンとは別に金利手数料が発生するため、費用的な負担が増えるのはデメリットと言えるでしょう。またつなぎ融資は住宅ローンと同じ金融機関で申し込む必要がありますが、扱いがないケースもあるため銀行選びのハードルも少し高くなります。

 

注文住宅でつなぎ融資が不要なケース

つなぎ融資を使わずに注文住宅を建てる方法もあります。それぞれメリット・デメリットがあるので、選択肢の一つとして覚えておきましょう。

 

①自己資金で諸費用を支払う場合

注文住宅の着手金や中間金を自己資金で支払える場合、つなぎ融資は不要です。

現金が用意できるなら手続きや金利手数料などの負担がないため、一番スマートな方法と言えるでしょう。ご両親から贈与してもらい、諸費用の支払いに充てる方も多いです。

ただし着手金や中間金は百万円～一千万円単位になるため、現金で用意するのは少々ハードルが高いかもしれません。土地をこれから購入する場合は、その費用も自己資金での支払いになります。

マイホーム購入では引っ越しや家具の買い替えなどほかにも現金が必要になるため、全体の費用バランスをしっかり考える必要があります。マイホーム購入と貯金のバランスについては、こちらのコラムもご覧ください。

 

②分割融資で借りる場合

住宅ローンの中には完成前に融資を実行できる分割融資という種類もあり、つなぎ融資不要で注文住宅を建てることができます。

一般的な住宅ローンは完成した建物も含めて担保にして、引き渡しと同時に融資を実行します。対して分割融資は、土地を担保にして借入額の一部を先行融資する仕組みです。

分割融資なら一つの住宅ローンで着手金や諸経費も支払えるので、手続きを簡略化できるのがメリット。また無担保のつなぎ融資より、土地を担保にする分割融資のほうが、低金利で支払総額を抑えられるケースもあります。

分割融資とつなぎ融資の違いについては、次の章で掘り下げてチェックしましょう。

 

③完成時一括支払いの施工店で建てる場合

着手金や中間金などの支払いが無い、完成時一括支払いのハウスメーカーや工務店で建てればつなぎ融資は不要です。

一般的な施工会社で注文住宅を建てると、着手金や中間金などの諸費用が発生します。しかし中には完成時一括支払い契約の施工会社もあり、建物完成時に住宅ローンでまとめて決済できます。

ただし完成時一括支払いのハウスメーカーや工務店は多くなく、選択肢が限られるのが注意点。つなぎ融資不要の施工会社を優先して選んでしまい、マイホーム自体に不満や後悔が残っては本末転倒です。

また着工金や中間金が無い代わりに支払い能力の提示が必要だったり、金融機関の指定があったりするケースも多いです。

金利の高い金融機関で住宅ローンを組むことになると、つなぎ融資を利用するより高くつく可能性もあります。

 

つなぎ融資・分割融資どちらがオトク？

つなぎ融資と分割融資は注文住宅の諸費用を支払うという目的は同じですが、それぞれメリット・デメリットがあります。費用・手続きなど一概にどちらが良いとは断定できないため、ご自身の状況に合った選択ができるよう、それぞれの特徴を比較してみましょう。

	つなぎ融資	分割融資
担保	無担保	土地と建物
住宅プラン	未定でも申し込み可能	決定後申込可能
金利	住宅ローンより高い	住宅ローンと同じ
登録免許税の減税措置	あり	なし
住宅ローン控除適用	できない	条件を満たせば適用可

 

つなぎ融資のメリット・デメリット

つなぎ融資は土地や建物を担保にする必要がなく、住宅プランが未定でも申し込むことができます。抵当権設定の手続きも不要なため、スピーディーに資金調達しやすいです。条件の良い土地を早めに抑えたいときは、大きなメリットとなります。

ただし担保がない分、住宅ローンより金利が割高な点はデメリットです。引き渡しで住宅ローンが実行されるまでの短期間ではありますが、分割融資と比べて支払総額が高くなるケースが多いです。また工事スケジュールが遅れると、その分支払い利息も増えてしまいます。

またつなぎ融資は住宅ローンと別契約になるため、完成までの期間の借入は住宅ローン控除の対象になりません。

 

分割融資のメリット・デメリット

分割融資は住宅ローンに一本化できるため、手続きの手間を軽減できるのが大きなメリットです。また住宅ローンと同じ金利で分割融資を受けられる金融機関もあり、利息負担を抑えることができるのも魅力。土地価格と建築費用が高額な場合、低金利によるメリットが大きくなります。

土地購入から二年以内に入居するなどの条件を満たせば、住宅ローン控除の対象にもなります。

一方分割融資は申込時に住宅プランが決定している必要があるため、土地を先行購入するケースには向いていません。また土地・建物に二回抵当権を設定するので、登記費用と手続きの手間が多くかかるのもデメリット。

また分割融資は融資が実行された翌月から返済がスタートする金融機関もあり、家賃との二重支払い期間が発生すると負担が大きいです。

 

結論：どちらがオトクになるかはケースバイケース

つなぎ融資と分割融資どちらがオトクになるかは、建築費用や金融機関の条件などさまざまな要素によって異なります。

つなぎ融資は住宅ローンより金利が高めですが、分割融資で必要になる抵当権設定費用は掛かりません。利用する金融機関によっても支払総額が変わるため、前述したメリット・デメリットを踏まえて両方検討してみるのがおすすめです。

 

まとめ

資金計画は、注文住宅のクオリティや完成後の生活に大きく影響するポイントです。複数の手段のメリット・デメリットを比較検討し、ご予算や状況に合わせて選べるように準備しておきましょう。

資金計画に関するギモンや不安は、家づくりの専門家であるハウスメーカーに相談するのがおすすめです。

私たちクレバリーホームも資金計画・住宅ローンのアドバイスをしていますので、お気軽にご相談ください。

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