造成地に家を建てても大丈夫？メリット・デメリットや購入前のチェックポイントを解説
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日当たりや眺望が良い土地を見つけて、詳しく調べてみると造成地だったということは多いです。
造成地は価格が手ごろで条件も悪くないですが、何となく危険や費用がかかるというイメージをお持ちの方も多いです。
結論からいうと、造成地が必ずしも危険なわけではありません。
ただし、地盤の状態や擁壁の有無、過去にどのような土地だったかによっては、購入後に想定外のコストや問題が生じる可能性もあります。
そこでこの記事では、造成地がつくられた背景やメリット・デメリット、購入前に確認しておきたいチェックポイントまでをわかりやすくまとめました。
土地選びの判断材料として、ぜひ最後までお読みください。
造成地とは
まずは、造成地の基礎知識をチェックしておきましょう。
造成地の定義と背景
造成地とは、山林や農地、傾斜地などを整備し、住宅を建てられるようにした土地のことです。
具体的には、斜面を削ったり、低い土地に土を盛ったりして平らにならし、道路や排水設備などのインフラを整えた状態で販売される土地を指します。
日本では戦後の高度経済成長期から、都市部への人口集中に対応するため、郊外の丘陵地や農地を大規模に造成するニュータウン開発が各地で進みました。
1970〜80年代にかけて整備された造成地は今も多く流通しており、近年も空き地や低未利用地の再整備による小規模な造成地も見られます。
宅地・分譲地との違い
造成地と混同されやすい言葉に「宅地」と「分譲地」があります。
| 種類 | 意味 |
|---|---|
| 宅地 | 建物の敷地として利用される土地の用途区分（地目）のこと |
| 分譲地 | 広い敷地をまとめて造成し、複数区画に分割して販売する土地のこと |
宅地とは、建物を建てることが認められた土地全体を指す言葉です。
造成地や後述する分譲地も宅地に含まれます。
造成＝宅地というわけではなく、造成工事をせずに農地や雑種地のまま販売されるケースもあります。
分譲地は、大手ハウスメーカーやデベロッパーなどが広い敷地をまとめて造成し、複数区画に分割して販売する土地のことです。
造成地の一種といえますが、分譲地は開発業者が一括で整備・管理するため、インフラ整備の水準が統一されている点が特徴です。
切土と盛土の違い
造成地を理解するうえで欠かせないのが、切土（きりど）と盛土（もりど）の違いです。
切土とは、丘陵や斜面を削って平らにした造成方法です。
もともとそこにあった地盤をそのまま活かすため、地盤の強度が比較的安定しやすい傾向があります。
盛土とは、低い土地や谷間などに土を積み上げて平らにした造成方法です。
人工的に積み上げた土は、時間とともに自重で沈んでいく「沈下」が起きやすく、地盤の強度も切土に比べて劣るケースが多くなります。
造成地に家を建てるメリット
続いて、造成地を購入して家を建てるメリットについて詳しく見ていきましょう。
着工から完成までがスムーズ
造成地はすでに整地が完了しているため、土地の購入から着工までの期間が短く、早めに入居できるのがメリットです。
山林や農地からゼロで造成する場合と比べて、基礎工事前の準備工程が少なく、工期の短縮やコストの見通しが立てやすくなります。
ライフラインが整備されていることが多い
分譲目的で開発された造成地の多くはライフラインが整備されており、予算や工期の面でメリットがあります。
一般的な造成地は、上下水道・電気・ガスがあらかじめ敷地前まで引き込まれていて、付帯工事費を抑えやすいです。
インフラが未整備の土地では引き込み工事だけで数十万円かかることもあるため、整備済みの造成地は資金計画が立てやすい傾向があります。
住環境が計画的に整えられている
造成地は開発段階から日照・排水・道路幅などを考慮して設計されているケースが多く、住宅を建てたあとの生活環境をイメージしやすいのもメリットです。
特に大規模分譲地では、公園や歩道の配置まで計画されていることもあります。
ゴミ置き場や道路幅なども計画的に整備されているため、古い住宅地より利便性や住環境の点で有利です。
新しいコミュニティに入りやすい
複数区画が同時に売り出される分譲造成地では、同じ時期に引越してくるファミリー層が集まることが多く、近隣関係をゼロから築きやすい点もメリットの1つです。
子育て世帯にとっては、同世代のつながりが生まれ暮らしやすい環境といえるでしょう。
一定の安全基準をクリアしている
新たに造成して販売される土地の多くは、宅地造成等規制法や2023年施行の盛土規制法に基づいた安全基準のもとで整備されています。
法的な基準を満たしていることは一定の安心材料になり、長く暮らす家づくりという点でメリットがあります。
ただし、古い造成地では現行基準を満たしていないケースもあるため、築年数と法改正の時期には注意が必要です。
造成地に家を建てるデメリット
人工的につくられた造成地に家を建てることには、次のような注意すべきデメリットもあります。
地盤沈下・不同沈下のリスクがある
造成地は一般的な平地の宅地と比べて、地盤沈下や不同沈下のリスクが高い点は注意すべきデメリットです。
特に、盛土による造成地では、人工的に積み上げた土が時間とともに沈んでいく「地盤沈下」が起きやすい傾向があります。
さらに、切土と盛土が混在する造成地では、それぞれの沈み方に差が生じ、建物が傾いたり基礎にひび割れが生じたりする「不同沈下」が発生するリスクがあります。
切土や盛土による造成地では、地盤改良が必要になり建築費用が高額になるケースも少なくありません。
擁壁の老朽化・崩壊リスク
段差のある造成地では、斜面を支えるために擁壁が設置されているケースが多い点もデメリットです。
擁壁自体は適切に施工・管理されていれば安全ですが、古い造成地では施工当時の基準が現行基準を満たしていないケースや、経年劣化によるひび割れ・傾きが生じているケースがあります。
また、新しい造成地の場合でも、擁壁には寿命があるため将来補修や造り直しの費用がかかる可能性もあります。
こちらのコラムで擁壁について詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
造成地の購入前チェックポイント
実際に造成地を購入する前に、チェックすべきポイントをまとめました。
ハザードマップ・地形図で履歴を確認する
造成地の購入前に、まずはもとの地形や災害リスクについて確認しましょう。
国土地理院が公開している旧地形図や空中写真では、造成前の地形を確認でき、かつて田んぼや沼、谷地だった場所への盛土でないかをチェックできます。
あわせて、自治体が公開しているハザードマップで土砂災害警戒区域・浸水想定区域に該当しないかも確認しておきましょう。
これらは無料で閲覧できる情報であり、土地購入の判断材料として必ず活用したいところです。
地盤調査報告書の有無と内容を確認する
分譲されている造成地などでは、売主がすでに地盤調査を実施しているケースがあります。
購入前に地盤調査報告書をチェックできれば、調査結果から地盤の強度や沈下リスクの有無を把握できます。
また、過去に地盤改良工事が行われている土地であれば、施工記録も合わせて確認することが重要です。
どの工法で改良されているかによって、建物の基礎設計や追加費用の見込みが変わります。
報告書や記録が存在しない場合は、購入前に自分で地盤調査を依頼することも選択肢の一つです。
擁壁の種類や築年数を確認する
段差のある造成地では、購入前に必ず擁壁の種類や状態をチェックしましょう。
擁壁の種類は、現行基準に適合したRC造（鉄筋コンクリート）や間知ブロックでつくられているかチェックが必要です。
大谷石や空石積みの古い擁壁は現行基準を満たしていない「不適格擁壁」に該当し、そのままでは家を建てられないケースがあります。
また、築年数が古い擁壁は、ひび割れや傾きがないかを目視で確認しましょう。
専門家による現地調査を依頼する
ハザードマップや書類だけでは造成地のリスクを判断できないときは、家づくりの専門家に調査を依頼するのも1つの手です。
例えば、家づくりの専門家であるハウスメーカーに相談すれば、「この造成地に希望の家が建てられるか」という判断ができます。
土地の形状や地盤の状態をもとに建築可否を判断できるだけでなく、必要に応じてインスペクションや地盤調査なども実施可能です。
造成地は条件次第で魅力的な選択肢になりますが、「安いから」だけで判断せず、専門家の目を借りることが安心な土地選びの近道です。
造成地に関するよくある質問
最後に、造成地の購入や家づくりを検討するとき、よくある質問にまとめてお答えします。
地盤改良が必要かどうか見分ける方法は？
造成地の地盤改良が必要かどうかは、地盤調査を実施しないと正確には判断できません。
ただし、以下のような条件に当てはまる造成地は、地盤改良が必要になるケースが多い傾向があります。
- 盛土による造成で、盛土の厚さが大きい
- かつて田んぼ・沼・谷地だった場所への盛土
- 切土と盛土が混在している区画
- 造成からの年数が古く、地盤の締め固めが不十分な可能性がある
可能であれば、購入前に売主へ地盤調査報告書の開示を求め、調査データが存在しない場合は自分で調査を依頼することをおすすめします。
地盤改良の詳しい内容や費用相場については、こちらのコラムをご覧ください。
古い造成地は危険？年数の目安はある？
造成地の安全性は年数だけで判断できるものではありませんが、造成された時期によって適用される法律の基準が異なるため、年数は一つの目安になります。
特に注意が必要なのは、基準が現在より緩やかだった1970〜80年代以前の造成地です。
また、2011年の東日本大震災では、造成から数十年が経過した盛土造成地で地盤沈下や擁壁崩壊の被害が多く報告されました。
古い造成地を検討する際は、年数を一つの判断材料としながら、ハザードマップの確認や専門家への相談を組み合わせて総合的に判断することが重要です。
まとめ
造成地は、整地やインフラ整備が済んでいることが多く、土地探しの選択肢として十分に魅力的な存在です。
一方で、盛土による地盤沈下のリスクや擁壁の老朽化など、購入前に確認すべきポイントがあることも事実です。
造成地だからといって一律に避ける必要はありませんが、ハザードマップや地形図で地歴を確認し、地盤調査報告書や擁壁の状態をチェックしたうえで総合的に判断しましょう。
「気になる造成地を見つけたけれど、本当に家が建てられるか不安」という場合は、まずハウスメーカーに相談することをおすすめします。
クレバリーホームは、土地探し段階から家づくりをサポート可能です。
候補の土地がある方も、これから探す方も、ぜひお気軽にご相談ください。
