建ぺい率・容積率とはなにかわかりやすく解説｜計算方法や調べ方、緩和されるケースなど
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注文住宅の土地探しでは、敷地面積だけでなく建ぺい率・容積率をチェックする必要があります。
建ぺい率と容積率はその土地に建てられる建物の面積を決める要素で、注文住宅づくりに大きく影響します。
しかし、初めて土地探しや家づくりに取り組む場合、分かりにくいと感じる方が多いようです。
そこでこの記事では、建ぺい率・容積率の基本的な内容や計算方法、調べ方などの基礎知識を分かりやすくまとめました。
土地探しに必要な情報を網羅していますので、ぜひ理想の注文住宅づくりにお役立てください。
目次
建ぺい率（建蔽率）とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た水平投影面積）の割合のことです。
計算式：建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
建ぺい率は上記の計算式で求められます。
例えば、敷地面積200㎡の土地に建築面積80㎡の建物を建てた場合、「80÷200×100」で建ぺい率は40％です。
建築基準法や都市計画によって、土地の用途地域ごとに建ぺい率の上限が決められています。
| 用途地域 | 指定可能な建ぺい率（％） |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 田園住居地域 工業専用地域 |
30・40・50・60 |
| 第一種住居地域
第二種住居地域 準住居地域 準工業地域 |
50・60・80 |
| 近隣商業地域 | 60・80 |
| 商業地域 | 80 |
| 工業地域 | 50・60 |
| 用途地域の指定がない区域 | 30・40・50・60・70 |
建ぺい率の上限が決められているのは、住環境の快適性や安全性などを守るためです。
- 通風・採光・日照の確保：建物が密集しすぎないようにする
- 防災性の向上：火災時の延焼防止や避難経路の確保
- 良好な住環境の維持：緑地や空地を確保し、街並みの圧迫感を防ぐ
例えば、住居専用地域は通風や採光を確保するために、建ぺい率の上限が30～60％と低めに設定されます。
一方、商業地域では土地を有効活用するために80％と建ぺい率が高くなっています。
このように土地によって建ぺい率の上限が決まっていて、建てられる建物の広さを左右するため、注文住宅づくりで必ずチェックすべきポイントです。
容積率とは？
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。
建物の高さや階数に直結するため、土地の立体的な使い方を制限する重要な指標です。
計算式：容積率（％）＝ 延床面積 ÷ 敷地面積 × 100
容積率は上記の計算式で求められます。
例えば、敷地面積100㎡の土地に延床面積140㎡（1階70㎡＋2階70㎡）の建物を建てた場合、「140÷100×100」で容積率は140％です。
容積率は用途地域ごとに、都市計画によって以下の範囲で「指定容積率」が決められます。
ただし、前面道路の幅が12m未満の場合は、用途地域ごとに定めた係数（40または60％）をかけて「基準容積率」を計算し、どちらか小さい方が適用されます。
| 用途地域 | 指定可能な容積率（％） |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域 田園住居地域 |
50・60・80・100・150・200 |
| 第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 |
100・150・200・300・400・500 |
| 商業地域 | 200〜1300（100刻み） |
| 工業地域
工業専用地域 |
100・150・200・300・400 |
| 用途地域の指定がない区域 | 50・80・100・200・300・400 |
容積率は建物の階数や延床面積を左右するため、上限を設けることでエリアごとの人口を調整し快適な住環境を維持するのが主な目的です。
- 都市機能の維持：過密な高層建築を防ぎ、交通やインフラへの負担を軽減
- 日照・通風の確保：高層建築による日影や風通しの悪化を防ぐ
- 防災性の向上：災害時の避難や消防活動を妨げないようにする
平屋を建てる場合は容積率の上限は影響しませんが、2階建て以上の注文住宅は階数や延床面積を左右するため、土地選びで必ずチェックすべきポイントです。
建ぺい率・容積率の計算例
先ほどご紹介したように、土地ごとに決められている建ぺい率と容積率によって、建てられる注文住宅の建築面積や延床面積が決まります。
- ①敷地面積から建築面積・延床面積の上限を計算
- ②建築面積・延床面積から必要な敷地面積を計算
上記2パターンの計算例で、建ぺい率と容積率と建築面積・延床面積の関係性について把握していきましょう。
①敷地面積から建築面積・延床面積の上限を計算
まずは、敷地面積の建ぺい率・容積率をチェックして、建築面積と延床面積の上限を計算する方法をご紹介します。
仮に60坪の土地に注文住宅を建てる場合、建ぺい率と容積率で建築面積や延床面積がどのように変化するのか計算してみます。
※計算方法
- 建築面積の上限 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率
| 建ぺい率 | 建築面積の上限（㎡/坪） |
|---|---|
| 30% | 59.51㎡ / 18.00坪 |
| 40% | 79.34㎡ / 24.00坪 |
| 50% | 99.17㎡ / 30.00坪 |
| 60% | 119.01㎡ / 36.00坪 |
| 70% | 138.84㎡ / 42.00坪 |
| 80% | 158.68㎡ / 48.00坪 |
平屋の場合は上記の建築面積がそのまま延床面積の上限になり、2階建ての場合は1階の床面積に影響します。
同じ60坪の土地でも、建ぺい率によって建築面積がかなり変化することが分かりますね。
続いて、2階建て以上の注文住宅を建てる場合、容積率で延床面積の上限がどのように変化するのか計算してみましょう。
※計算方法
- 延床面積の上限 ＝ 敷地面積 × 容積率
| 容積率 | 延床面積の上限（㎡/坪） |
|---|---|
| 50% | 99.17㎡ / 30.0坪 |
| 60% | 118.99㎡ / 36.0坪 |
| 80% | 158.68㎡ / 48.0坪 |
| 100% | 198.35㎡ / 60.0坪 |
| 150% | 297.53㎡ / 90.0坪 |
| 200% | 396.70㎡ / 120.0坪 |
| 300% | 595.05㎡ / 180.0坪 |
| 400% | 793.40㎡ / 240.0坪 |
| 500% | 991.75㎡ / 300.0坪 |
容積率が小さい土地では、2階建てでも確保できる延床面積がかなり狭くなりますね。
ただし、これはあくまで延床面積の上限であり、先ほど計算した建築面積で1階の床面積が制限されるため、両方の確認が必要です。
また、狭小地などで3階建て以上の注文住宅を建てる場合は、容積率の上限がかなり影響します。
②延床面積から必要な敷地面積を計算
建てたい注文住宅の延床面積から、必要な敷地面積を計算する方法もチェックしておきましょう。
仮に延床面積30坪の注文住宅を建てる場合、建ぺい率と容積率で必要な敷地面積がどのように変化するのか計算してみます。
※計算方法
- 平屋に必要な敷地面積 ＝ 建築面積 ÷ 建ぺい率
「延床面積＝建築面積」となる平屋の場合は、建てたい坪数を建ぺい率で割ると必要な敷地面積を計算できます。
| 建ぺい率 | 必要敷地面積（㎡/坪） |
|---|---|
| 30% | 330.56㎡ / 100.0坪 |
| 40% | 247.92㎡ / 75.0坪 |
| 50% | 198.34㎡ / 60.0坪 |
| 60% | 165.28㎡ / 50.0坪 |
| 70% | 141.67㎡ / 42.9坪 |
| 80% | 123.96㎡ / 37.5坪 |
同じ30坪の平屋でも、建ぺい率によって必要な敷地面積はかなり変わるため、土地取得費用に影響するポイントです。
こちらのコラムで平屋に必要な土地の広さについて詳しく解説しています。
続いて、2階建て以上の注文住宅に必要な敷地面積も計算してみましょう。
※計算方法
- 2階建てに必要な敷地面積 ＝延床面積 ÷ 容積率
2階建て以上の場合は、すべての階の床面積を合計した延床面積を土地の容積率で割ると、必要な敷地面積を計算できます。
| 容積率 | 必要敷地面積（㎡/坪） |
|---|---|
| 50% | 198.35㎡ / 60.0坪 |
| 60% | 165.28㎡ / 50.0坪 |
| 80% | 123.96㎡ / 37.5坪 |
| 100% | 99.17㎡ / 30.0坪 |
| 150% | 66.11㎡ / 20.0坪 |
| 200% | 49.59㎡ / 15.0坪 |
| 300% | 33.06㎡ / 10.0坪 |
| 400% | 24.79㎡ / 7.5坪 |
30坪・2階建以上で計算すると、住居専用地域などで指定される容積率50～200％の範囲でも必要な敷地面積がかなり変化します。
容積率が高いほど延床面積の上限が増え、土地取得費用にも影響するため土地選びの際に必ずチェックしましょう。
建ぺい率・容積率が緩和されるケースもある
一定の条件を満たす土地では、建ぺい率や容積率の上限が緩和されるケースもあります。
建ぺい率が緩和されるケース
次のような条件を満たす土地では、建ぺい率の上限が緩和されるケースがあります。
| 緩和条件 | 内容 | 緩和幅 |
|---|---|---|
| 角地緩和 | 2つの道路が交差する角地で、それぞれの道路に2m以上接している場合（特定行政庁が指定） | 10% |
| 二方道路（両側道路） | 2つの道路に挟まれ、それぞれの道路に2m以上接している敷地（特定行政庁が指定） | 10% |
| 防火地域で耐火建築物 | 敷地内の建物すべてが耐火建築物または延焼防止建築物の場合 | ＋10％
（※指定建ぺい率80％の地域では制限なしで100％まで可） |
| 準防火地域で準耐火建築物等 | 敷地内の建物すべてが耐火建築物・準耐火建築物・延焼防止建築物等の場合 | 10% |
| 公園・広場・川等に接する敷地 | 敷地の周囲の1/3以上が道路、公園、広場、川などに接している場合（特定行政庁が指定） | 10% |
角地や2つの道路に挟まれた土地は人気が高いですが、建ぺい率が緩和されて日当たりが良いなどさまざまなメリットもあります。
また、防火地域や準防火地域では建築制限がかかりますが、条件を満たせば建ぺい率が緩和されるため敷地を有効活用しやすいです。
容積率が緩和されるケース
特定の間取りや条件を満たした土地では、容積率が緩和されるケースもあります。
| 緩和対象 | 内容 | 緩和される範囲 |
|---|---|---|
| 地下室 | 天井が地盤面から1m以下にある地階 | 延床面積の1/3まで延床面積から除外 |
| 自動車車庫・駐輪場 | 自動車や自転車の駐車施設（ビルトインガレージ含む） | 延床面積の1/5まで延床面積から除外 |
| 小屋裏収納・ロフト | 高さ1.4m以下の小屋裏収納 | 直下階の床面積の1/2まで延床面積から除外 |
| 特定道路に接する敷地 | 幅員15m以上の道路から70m以内にある敷地で、前面道路幅員が6m以上12m未満の場合 | 前面道路幅員に応じて容積率を緩和 |
地下室・ビルトインガレージ・小屋裏収納やロフトなどの間取りは、一定の条件を満たせば容積率の計算から除外することができます。
特にビルトインガレージや小屋裏・ロフトは注文住宅に取り入れやすく、敷地面積を有効活用できる人気の間取りです。
こちらで間取り実例をご紹介していますので参考にしてみてください。
建ぺい率・容積率の調べ方
注文住宅づくりで検討している土地の建ぺい率・容積率を調べる方法はいくつかあります。
- 自治体の都市計画情報サイトで調べる
- 市役所・区役所で確認する
- 不動産会社・ハウスメーカーに確認する
都市計画情報を公開している自治体なら、パソコンやスマートフォンで建ぺい率や容積率をチェックできます。
また、情報公開していない自治体の場合は、市役所や区役所で確認することも可能です。
また、土地を取り扱っている不動産会社やハウスメーカーに問い合わせるのも1つの方法。
土地の条件による緩和やほかの建築制限などの影響もあるため、できればハウスメーカーに住まいづくりも含めて相談するのがおすすめです。
まとめ
建ぺい率や容積率は、その土地に建てられる注文住宅の延床面積や階数などに影響する重要な要素です。
ただし、土地によって緩和や制限されるケースもあるため、建ぺい率や容積率単体を見るのではなく、どのような注文住宅を建てられるのかトータルで考えることが大切です。
なるべく注文住宅づくりに詳しいハウスメーカーに相談して、理想の住まいから逆算して土地を探すのがおすすめ。
クレバリーホームは全国のモデルハウスで、土地探しからの注文住宅づくりをお手伝いしています。
ぜひお近くのモデルハウスにご来場ください。
