市街化調整区域とは？買わない方がいいと言われる理由や後悔を防ぐ考え方を解説
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郊外などの土地に多い「市街化調整区域」に対して、買わない方がいい、後悔するなどネガティブな意見が少なくありません。
市街化調整区域には、新築や建て替えの制限や利便性の低さなどのデメリットやリスクがあるためです。
しかし、市街化調整区域にはメリットもあるため、場合によっては理想的な土地が見つかる可能性もあります。
そこでこの記事では、市街化調整区域を買わない方がいいと言われる理由と、後悔を防ぐ考え方やチェックすべきポイントについて詳しく解説します。
目次
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、市街地開発が抑制されるエリアのことで、都市計画法によって指定されます。
都市計画法では都市計画区域内を市街化区域・市街化調整区域の2つに分け、次のように規定しています。
- 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
- 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
市街化調整区域では農地や自然環境を守ることが重視され、道路や上下水道など人が暮らすためのインフラ整備は積極的に行われません。
一方、市街化区域は駅前の住宅地や商業地域などが指定され、積極的に市街化を促進します。
市街化調整区域は買わない方がいいと言われる理由
なぜ市街化調整区域は買わない方がいいと言われるのか、具体的な理由を1つずつ解説します。
失敗を防ぐための対策は後半で解説しますので、まずは市街化調整区域のデメリットやリスクを把握しておきましょう。
新築や建て替えが制限される
市街化調整区域で新築や建て替えをする際は許可が必要で、家づくりが制限されるリスクがあるため買わない方がいいと言われることが多いです。
すでに開発された分譲地でインフラが整っているなど、一定の条件を満たせば市街化調整区域でも新築や建て替えの許可が下りる可能性はあります。
しかし、土地の状況によっては建築許可が下りなかったり、自治体の条例で制限を受けたりするリスクがあります。
また、建築確認申請が必要になる大規模なリフォームやリノベーションも、許可を受けなければ実施できません。
住宅ローンを組みにくい
市街化調整区域の新築や建て替えでは、住宅ローンを組みにくいことも買わない方がいいと言われる理由の1つです。
市街化調整区域は相場より資産価値が低い傾向があり、金融機関から担保価値が低く見積もられて審査が通らなかったり、希望金額を借り入れできなかったりするリスクがあります。
また、市街化調整区域の住宅ローン申し込みを受け付けていない金融機関もあり、資金計画が制限されるケースも。
インフラ整備が行き届いていない
市街化調整区域は積極的な都市開発が行われないため、下水道や都市ガスなどのインフラ整備が行き届いていない地域が多いのも注意すべきデメリットです。
浄化槽の設置や維持管理、プロパンガスしか選べないなどのリスクがあるため、買わない方がいいと言われることが多いです。
住みにくい場所が多い
普段の買い物や公共交通機関のアクセスなど利便性が低い場所が多いのも、市街化調整区域を買わない方がいいと言われるポイントです。
通勤通学や普段の買い物など、都市部に比べると利便性や住みやすさが劣るため、実際に暮らしてから不満を覚える可能性があります。
駅やバス停が近くにないことも多く、車移動が必須になることも多いです。
補助金を受けられないことが多い
市街化調整区域では、新築や建て替え時に補助金を受けられないことが多い点もデメリットの1つです。
国や自治体の住宅系補助金は、市街化調整区域の住宅を対象外としていることが多いです。
また、住宅ローンの金利優遇制度なども、市街化調整区域の新築や建て替えは対象にならないなど金銭的に不利な傾向があります。
売却や賃貸運用が難しい
ライフスタイルの変化で将来引っ越しが必要になったとき、売却や賃貸運用などの難易度が高い点も市街化調整区域のデメリットです。
前述したように市街化調整区域は資産価値が低い傾向があり、市街化区域に比べると売却価格は安くなります。
また、利便性が低い地域では賃貸運用で入居者を見つけにくく、賃料相場も低いため安定した家賃収入を得るのも難しいです。
高齢化している地域が多い
市街化調整区域では、地域全体で高齢化が進んでいることが多いのも買わない方がいいと言われるポイントです。
これから子育てに取り組む若い世代の方は、同じ年代の家族付き合いをしたり、お子さまの友達を見つけたりするのが難しいことが多いです。
市街化調整区域にはメリットもある？
ここまで見てきたように市街化調整区域にはデメリットやリスクが多いものの、うまく対策できればメリットもあります。
※市街化調整区域のメリット
- 静かな環境でのびのび暮らせる
- 広く日当たりの良い土地を見つけやすい
- 相場より土地が安く取得費用を抑えやすい
- 固定資産税が安い
市街化調整区域は郊外の静かで広々としたエリアが多く、都市部では難しい住環境やライフスタイルを実現できるのが魅力的なポイントです。
また、資産価値が低い反面、土地取得費用や固定資産税が安い傾向があるのも大きなメリットです。
求める住環境や予算によっては、デメリットよりメリットの方が大きくなり、市街化調整区域での家づくりが向いているケースもあります。
大切なことは、市街化調整区域のメリット・デメリットを踏まえて、後悔を防ぐための考え方を覚えておくことです。
市街化調整区域の後悔を防ぐ考え方やチェックすべきポイント
市街化調整区域での家づくりを検討する際に、後悔を防ぐための考え方やチェックすべきポイントを1つずつチェックしていきましょう。
家を建てられるか事前に確認する
市街化調整区域を購入する前に、まずは新築や建て替えの許可が下りる土地なのか必ず確認しましょう。
自治体によって建築できる建物の基準や判断が異なることもあるため、都市計画指導課などに事前相談するのが確実です。
事前に許可が下りることが確認できれば、土地を購入した後に理想の家を建てられないリスクを防ぐことができます。
早めに住宅ローンを含めた資金計画を立てる
土地探しの早めの段階で資金計画を立て、住宅ローンが通るのか確認しておくのも市街化調整区域の後悔を防ぐポイントです。
住宅ローンの仮審査はいつでも申し込めるため、大まかな予算を決めて早めに確認しておくのがおすすめです。
こちらのコラムで注文住宅の住宅ローンについて詳しく解説しています。
追加費用の有無を確認する
市街化調整区域を購入する前に、追加費用の有無について確認しておきましょう。
水道やガスなどのインフラが引き込まれていない土地は、付帯工事費が多めにかかることもあります。
土地選びの段階から住まいづくりのプロに相談し、建築プランや見積もりも同時進行するのがおすすめです。
生活をシミュレーションする
通勤通学や買い物など普段の生活をシミュレーションし、不便がないかチェックするのも市街化調整区域の後悔を防ぐポイントです。
職場や学校までの移動手段や所要時間、日用品や食料を購入できる場所など、毎日の生活をなるべくリアルにシミュレーションしましょう。
地図上でチェックするだけでなく、できれば現地を訪れて環境も含めて確認するのがおすすめです。
市街化調整区域の調べ方
家を建てるために探している土地が市街化調整区域に該当するのか調べる方法は次の3パターンです。
- 物件資料を確認する
- 自治体の都市計画図を確認する
- 都市計画課などに直接問い合わせる
物件資料に市街化調整区域と記載されていることもありますが、分からない場合は不動産会社に問い合わせるかご自身で調べる必要があります。
自治体によっては都市計画図を公開していることもあり、マップ上で市街化調整区域を確認できます。
インターネット上などで都市計画図が見つからない場合は、自治体の都市計画課などに直接問い合わせて確認するのが確実です。
まとめ
市街化調整区域にはさまざまなデメリットやリスクがあり、買わない方がいいと言われることが多いです。
しかし、取得費用が安く広い土地を見つけやすいといったメリットもあるため、絶対に買ってはいけないわけではありません。
市街化調整区域のメリット・デメリットを比較検討し、ご自身に合うか判断することが大切です。
また、住まいづくりのプロに相談して、市街化調整区域を買うべきかどうかアドバイスをもらうのもおすすめです。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで土地選びを含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
ぜひお気軽にお近くのモデルハウスにご来場ください。
