位置指定道路とは？やめたほうがいいと言われる理由や公道・私道との違いを解説
クレバリーホーム
土地探しを進めていると、位置指定道路に面した土地はやめたほうがいいという意見を目にすることがあります。
立地や価格などの条件が魅力的でも、将来の暮らしや資産価値に影響があるのではないかと、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
位置指定道路は、建築基準法に基づいて認められた私道の一種で、新しい分譲地や奥まった土地でよく見られます。
特徴を正しく理解すれば問題なく家を建てられますが、管理方法や権利関係など、事前に確認しておきたいポイントがあるのも事実です。
そこでこの記事では、位置指定道路の土地を検討するときに必要な基礎知識について分かりやすくまとめます。
位置指定道路と公道・私道の違い、やめたほうがよいと言われる理由、メリットとデメリットなどについて詳しく掘り下げます。
また、位置指定道路で起こりやすいトラブルと対策、調べ方なども紹介しますので、注文住宅の土地選びで後悔しないためにぜひ参考にしてください。
目次
位置指定道路とは？
位置指定道路とは、都道府県知事や市町村長などの特定行政庁から指定を受けた道路のことを指します。
土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
出典：e-Gov法令検索 建築基準法42条1項5号
道路は国や都道府県などが所有・管理する「公道」、個人や企業などの団体が所有・管理する「私道」に分かれます。
位置指定道路は私道の一種で、新しく造成された分譲地や、奥まった土地に家を建てる際に設けられることが多く、敷地へのアクセスを確保し接道義務を満たすことが目的です。
建築基準法では接道義務を定めていて、幅員4メートル以上の道路に幅2メートル以上接道していないと家を建てることができません。
幅員や構造などの条件を満たし位置指定道路に指定されることで、建築基準法上の道路としてみなされ家を建てることが可能になります。
位置指定道路と公道・私道との違い
前述したように位置指定道路は私道の一種となるため、まず公道との違いを把握しておきましょう。
| 種類 | 所有者・管理主体 | 通行の扱い |
|---|---|---|
| 公道 | 国、都道府県、市区町村など | 原則として誰でも通行可能 |
| 私道 | 個人、企業など | 所有者の判断による |
公道は国や都道府県、市区町村などの行政が所有し、管理や維持も行政が行います。
誰でも自由に通行できるよう整備されており、補修や清掃なども行政が主体となって実施します。
一方、私道は個人や企業、複数の所有者が共同で所有する道路です。
管理や維持は所有者が行う必要があり、舗装の補修や清掃、排水設備の管理なども所有者の負担となります。
また、建築基準法上の道路として認められる私道の種類もチェックしておきましょう。
| 種類（通称） | 公道・私道の可能性 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 第42条1項2号道路（開発道路） | 両方 | 都市計画法や土地区画整理法など、一定の法律に基づいて造られた道路。 |
| 第42条1項3号道路（既存道路） | 両方 | 建築基準法施行時点で既に存在した幅員4メートル以上の道路。 |
| 第42条1項4号道路（計画道路） | 両方 | 都市計画法などに基づき、2年以内に事業が執行される予定の道路として特定行政庁が指定したもの。 |
| 第42条1項5号道路（位置指定道路） | 基本的に私道 | 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる幅員4メートル以上の道路。 |
| 第42条2項道路（2項道路） | 両方 | 建築基準法施行時または都市計画区域編入時に既に建物が立ち並んでいた幅員4メートル未満の道路。 |
建築基準法上の道路には複数の種類があり、公道・私道両方の可能性があるものもあります。
その中で、建築基準法第42条1項5号に該当する位置指定道路は、基本的に私道として扱われる点が特徴です。
位置指定道路の土地を検討する際は、こうした位置づけを踏まえたうえで、公道との違いやメリット・デメリットを理解しておくことが重要です。
位置指定道路はやめたほうがいいと言われる理由
位置指定道路は、土地探しの場面でやめたほうがよいと言われることが少なくありません。
その背景には、位置指定道路ならではのデメリットがいくつか存在するためです。
- 道路の管理責任が所有者にある：舗装の補修や雑草の処理、排水設備の維持などを自分たちで行う必要がある
- 資産価値が低い傾向がある：公道に比べて利便性や管理面の安心感が弱く、売却時に敬遠される場合がある
- 共有トラブルのリスクがある：共有者が複数いる場合、管理方法や費用負担で意見が分かれやすい
上記のようなデメリットがあることから、位置指定道路は避けたほうがよい、慎重に検討すべき土地という意見が多いです。
ただし、位置指定道路にはデメリットだけでなくメリットもあります。
特徴を正しく理解し、管理方法や将来のリスクに備えておけば、必ずしも避けるべき土地というわけではありません。
次の章から、位置指定道路のメリットとデメリットについて、より詳しく解説します。
位置指定道路のメリット
まずは、位置指定道路に面した土地のメリットをチェックしてみましょう。
マイホームづくりにおける土地選びの幅を広げるためにも、位置指定道路ならではの利点を知っておくことは大切です。
価格が安い傾向がある
位置指定道路に面した土地は、公道と比べて価格が安い傾向があり、取得費用を抑えられるのが大きなメリットです。
前述したように、私道の一種である位置指定道路は、管理を行政が行わず所有者の負担がある分、土地の評価がやや低くなる傾向があります。
同じ予算でも条件の良い土地を選べる可能性が高くなり、取得費用を抑えることで建物にお金をかけやすいのは魅力的なポイントです。
人や車の交通量が少ない
位置指定道路は私道であるため、公道に比べて人や車の交通量が少ない傾向があるのもメリットの1つです。
私道は生活道路としての利用が中心となるため、静かな住環境を確保しやすく、プライバシーを守りやすいです。
小さなお子さまがいる家庭では、道路への飛び出しによる事故のリスクを軽減できるのも安心感につながります。
新築に適した土地が多い
位置指定道路は、不動産会社やデベロッパーが開発した分譲地で見られることが多く、新築住宅を建てやすい条件がそろった土地を見つけやすいのも特徴です。
土地の形状が整っていて建築プランを立てやすかったり、周辺環境が整備されていたりと、新築に理想的な条件の土地が多いです。
位置指定道路のデメリット
位置指定道路にはメリットがある一方で、注意しておきたいデメリットも存在します。
土地選びで後悔しないためにも、位置指定道路ならではのリスクを事前に把握しておくことが大切です。
管理負担が発生する
位置指定道路は私道であるため、道路の管理や維持は所有者が行う必要があります。
雑草の処理や排水設備の点検など、日常的なメンテナンスを自分たちで対応しなければなりません。
舗装の補修や給排水管などインフラの入れ替えが必要な場合、工事の手配や費用負担なども発生します。
価格の安さだけで位置指定道路に面した土地を選ぶのではなく、普段の管理負担や将来のランニングコストまで踏まえて検討することが大切です。
所有する場合は固定資産税がかかる
位置指定道路を所有する場合、その部分にも固定資産税がかかる可能性がある点も注意すべきデメリットです。
公道に面した土地であれば自分の敷地だけが課税対象ですが、私道を所有する場合は道路部分の固定資産税も支払い義務が発生します。
固定資産税は毎年かかるランニングコストの一種なため、長く暮らすほど負担も大きくなる可能性があります。
こちらのコラムで注文住宅の固定資産税の計算方法について解説していますので、事前に金額を把握して対策しましょう。
権利関係が複雑
位置指定道路を複数の所有者で共有しているケースや、地主が道路部分を所有しているケースでは、権利関係が複雑な点にも注意が必要です。
共有者同士で管理方法や費用負担の合意形成が難しく、意見がまとまらないまま放置されることもあります。
権利関係が複雑な土地は、将来的なトラブルにつながりやすいため注意が必要です。
対策として、共有者の人数や権利関係を事前に把握し、合意形成のしやすさを確認しておくことが大切です。
資産価値が低く売却しにくい
位置指定道路に面した土地は取得費用を抑えやすい反面、相場より資産価値が低くなり、売却しにくいケースがあるのもデメリットです。
前述したさまざまなデメリットによって敬遠されることがあり、買い手が付きにくいケースも見られます。
住み替えなどによる将来の売却を視野に入れる場合は、資産価値の下落リスクを理解しておくことが大切です。
また、周辺環境や利便性など、資産価値を補える要素を踏まえて土地の購入を判断するのも対策の1つです。
インフラ費用が自己負担になる
新築住宅を建てるための水道やガス管などインフラ引き込みが必要な場合、位置指定道路の範囲内の工事費用を自己負担しなければならないケースもあります。
公道に面した土地より安く購入できても、付帯工事費が高くなるとトータルでは損になる可能性も考えられます。
対策として、事前にインフラ状況を調査して必要な工事費用を見積もり、住まいづくりにかかる総額費用を把握することが大切です。
位置指定道路で起こりやすいトラブル例と対策
位置指定道路は私道であるため、公道にはない特有のトラブルが発生することがあります。
購入後の失敗や後悔を防ぐために、代表的なトラブル例と対策を事前に把握しておきましょう。
通行に関するトラブル
位置指定道路を複数で共有している場合や、地主が所有している場合は、通行を妨害されたり、通行料を請求されたりしてトラブルに発展するケースがあります。
私道を通らないと公道に出られないなど通行権があるケースもありますが、所有者との間でトラブルになる可能性も。
ゲートやチェーン、障害物などで通行を封じられてしまい、日常生活に支障が出る事例も報告されています。
対策として、購入前に道路の状況を確認し、障害物の有無や通行に関する取り決めをチェックしておくことが重要です。
維持管理費の支払い拒否
共同所有の位置指定道路では維持管理費を持分に応じて負担するのが一般的ですが、所有者の中に支払い拒否をする人がいてトラブルになるケースもあります。
1人でも支払い拒否する人が居ると、維持管理ができなくなったり、ほかの人の負担が増えたりするリスクがあります。
対策としては、私道に面している近隣住民との関係を事前に確認し、コミュニケーションがとれているか見極めることが大切です。
また、購入前に不動産会社などを通じて、過去に維持管理費の支払いトラブルがなかったか確認してみましょう。
所有者が不明
位置指定道路の所有者が分からない、または連絡が取れない場合、補修やインフラ工事の承諾が得られず、維持管理に問題が生じます。
所有者不明の私道に面した土地は、将来的な建て替えや売却にも影響が出る可能性があります。
対策として、購入前に必ず位置指定道路の所有者を確認し、連絡が取れる状態かどうかをチェックしておきましょう。
インフラ引き込み工事を拒否される
水道やガス管などのインフラを引き込む際、位置指定道路の所有者が承諾しないと工事ができず、新築計画が遅れるのも注意すべきトラブル例です。
特に共有者が多い場合、工事のために全員の承諾が必要になり、手続きが複雑になるケースもあります。
対策として、事前に掘削承諾を取り付けておくことで、工事がスムーズに進みやすくなります。
位置指定道路の調べ方
検討している土地が面している道路が、位置指定道路かどうかを調べる方法はいくつかのパターンがあります。
- 位置指定道路台帳を確認する
- 道路位置指定図面を閲覧する
- ハウスメーカーに相談する
市区町村の建築指導課などで保管されている位置指定道路台帳や道路位置指定図面などをチェックすれば、位置指定道路かどうか確実にチェックできます。
また、住宅づくりに詳しいハウスメーカーに相談して、位置指定道路かどうか確認してもらうのもおすすめです。
ハウスメーカーに相談すれば、前面道路の状況だけでなく、土地自体の建築制限や環境を踏まえて、理想のマイホームを建てられるか判断することもできます。
土地を契約する前にハウスメーカーにチェックしてもらうことで、前述した位置指定道路のデメリットやリスクを回避することにもつながります。
購入してから土地を見てもらうのではなく、なるべくハウスメーカーに事前相談してみましょう。
まとめ
位置指定道路にはメリット・デメリット両面があり、購入すべきかどうかは状況によって変わってきます。
価格や広さなど不動産視点の条件だけで決めるのではなく、理想のマイホームが建つか、実際の暮らしにおけるトラブルリスクがないかなどの確認も必要です。
位置指定道路に限らず、住まいづくりのプロに相談して土地選びと建築プランを同時進行するのが、成功のポイントです。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで土地選びを含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
ぜひお近くのモデルハウスにご来場ください。
