防火地域・準防火地域とは？建築制限や調べ方を分かりやすく解説
クレバリーホーム
都市部でマイホームを建てる土地を探していると、防火地域・準防火地域という条件を目にすることが多いです。
防火地域や準防火地域とは、都市計画法によって規定された地域のことで、マイホームの間取りやデザインが制限される可能性があります。
そこでこの記事では、防火地域・準防火地域の基礎知識から、マイホームを建てるときにどのような制限があるのか分かりやすくまとめます。
目次
防火地域・準防火地域とは？
防火地域・準防火地域とは、市街地の火災の危険や被害を軽減するために指定される地域のことです。
都市計画法では、防火地域・準防火地域について次のように規定されています。
都市計画法 第9条21項
防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。
引用元：e-Gov法令検索 都市計画法
駅前や商業地域など建物の密集度が高い場所、交通量が多い幹線道路沿いなどは、防火地域や準防火地域に指定されていることが多いです。
防火地域・準防火地域を指定する目的は主に次の2点です。
※防火地域・準防火地域の目的
- 火災の延焼を防ぎ被害を抑える
- 消防車など緊急車両の通行を妨げないようにする
建物が密集している場所では、火災が発生した際にほかの建物に延焼するリスクが高くなります。
防火地域・準防火地域内では火災の発生や延焼を防ぐために、燃えにくい屋根材や外壁材を使う必要があります。
幹線道路は火災が発生した際に、消防車など緊急車両の通行を妨げず、スムーズに消火活動をすることも重要な目的です。
また、防火地域・準防火地域のほかに、建築基準法や条例によって制限区域が設けられていることもあります。
| 建築基準法22条指定区域 | 防火地域・準防火地域以外の木造地域が密集している地域に指定されることが多い。
屋根を不燃材で作るなどの防火規制が適用される。 |
|---|---|
| 新たな防火規制区域（東京都の場合） | 東京都建築安全条例により規定されている、防火地域と準防火地域の中間的な位置づけの区域。
原則としてすべての建築物は準耐火建築物、延床面積が500㎡を超えるものは耐火建築物としなければならない。 |
上の表に一例として示しているように条例に基づいて別の制限区域設け、耐火性能の強化が定められた地域もあります。
土地選びの段階で必ず確認しましょう。
防火地域・準防火地域の建築制限の違い
防火地域や準防火地域では、一定の規模や条件を満たす建物は「耐火建築物」または「準耐火建築物」にする義務があります。
耐火建築物・準耐火建築物は、主要構造部を耐火構造または準耐火構造にしたうえで、開口部など延焼のおそれのある部分に防火設備を設けた建築物のことです。
一定時間延焼を防ぐ耐火性能を持たせる必要があり、耐火建築物の方が準耐火建築物より高い性能が求められます。
※防火地域
| 延床面積100㎡以下 | 延床面積100㎡超 | |
|---|---|---|
| 3階建て以上 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 2階建て以下 | 準耐火建築物 | 耐火建築物 |
防火地域内では、3階建て以上または延床面積100㎡超の建物は、耐火建築物にする必要があります。
2階建て以下で延床面積100㎡以下の建物も、準耐火建築物でないと建てられません。
※準防火地域
| 延床面積500㎡以下 | 延床面積500㎡超1,500㎡以下 | 延床面積1,500㎡超 | |
|---|---|---|---|
| 4階建て以上 | 耐火建築物 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 3階建て以下 | 一定の防火措置や防火構造 | 準耐火建築物 | 耐火建築物 |
準防火地域では、4階建て以上または延床面積500㎡超の建物は耐火建築物となります。
3階建て以下で延床面積500㎡超の1,500㎡以下の建物は準耐火建築物、それ以下の規模だと一定の防火措置や防火構造が必要です。
防火地域に比べるとやや規制が緩くなっており、一般的な延床面積で3階建て以下の建物は求められる防火性能も低くなります。
防火地域・準防火地域に家を建てるメリット・デメリット
防火地域や準防火地域の土地を購入して家を建てることには、メリット・デメリット両面があります。
メリット
- 火災の類焼（もらい火）の被害を抑えられる
- 建ぺい率が緩和される
- 土地の資産価値が低下しにくい
- 火災保険料の割引を受けられる
防火地域や準防火地域では一定の防火性能を持つ建物しか建てられないため、万が一周囲の建物に火災が発生しても、類焼（もらい火）による被害を抑えることができます。
道路幅が確保されているため、火災発生時の緊急車両が到着しやすいのも安心材料の1つですね。
ただし、防火地域等に指定されていても、危険密集住宅地など道路幅が確保されていない地域もあるため注意が必要です。
また、一定の条件を満たせば建蔽率が緩和されるため、敷地面積を最大限有効活用しやすいのも特徴です。
前述したように防火地域や準防火地域は利便性が高いエリアが多いため、土地の資産価値が低下しにくく、耐火建築物にすることで火災保険料が割引されるケースもあります。
デメリット
- 建築費用が割高
- 土地取得費用が高め
- 工期が長め
- デザインに制約を受ける
防火地域や準防火地域では耐火建築物・準耐火建築物など防火性能が高い家を建てる必要があるため、建築費用が割高になるのがデメリットです。
また、駅前など資産価値が高い土地が多いため、取得費用も高めになる傾向があります。
一般的な土地と同じ延床面積と仕様の家でも、防火性能を高めるための材料費や工事費が多めにかかってしまいます。
防火地域や準防火地域に多い狭小地や密集地で家を建てる場合、建材の搬入経路が限られ、工期が長めにかかり入居が遅れる傾向もあります。
また、外壁や屋根、窓などに使える建材が制限されるため、外観デザインに制約を受ける点も注意が必要です。
防火地域や準防火地域に指定されている土地を検討する際は、契約する前にどれくらいの予算でどのような家を建てられるのか確認しましょう。
防火地域・準防火地域の調べ方
検討している土地が防火地域や準防火地域に該当するかどうか調べる方法はいくつかあります。
自治体によっては、インターネット上で防火地域や準防火地域の範囲を調べることができます。
例えば東京都の場合は、マップ上で防火地域と準防火地域の範囲を確認できます。
視覚的に防火地域と準防火地域の範囲をチェックできるため、検討している土地が該当するか調べてみましょう。
インターネットに防火地域や準防火地域の情報が掲載されていない自治体の場合は、都市計画課や建築指導課に問い合わせるのが確実です。
また、不動産会社やハウスメーカーで土地を探す場合は、防火地域や準防火地域に該当するか調べてもらうことも可能です。
防火地域に木造3階建ては建てられる？
防火地域は駅前や商業地域など土地相場が高いエリアに設定されているため、3階建てを検討するケースも多いです。
しかし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造だと建築費用が高額になるため、木造3階建てで耐火建築物に対応し、防火地域内で建てたいという需要が増えています。
結論としては、防火地域内でも木造3階建ての建築は可能です。
昔は鉄骨造や鉄筋コンクリート造でないと対応が難しかったのですが、建築基準法の改正によって防火地域内でも延床面積100㎡以上の木造を建てられるようになりました。
もちろん、一定の条件を満たして耐火建築物とする必要はありますが、木造でコストを抑えつつ、防火地域内の3階建てを検討できるようになったのは大きなメリットです。
こちらのコラムで3階建てのメリット・デメリットについて詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
クレバリーホームは多層階住宅「Skyshare」をご用意し、3階建ての家づくりをお手伝いしています。
防火地域や準防火地域でのどのような住まいづくりもお気軽にご相談ください。
まとめ
防火地域や準防火地域には、住まいづくりにおけるメリット・デメリット両面があります。
特に、費用が多めにかかる、設計の制限を受けるなど、注意すべきデメリットも多いです。
必ず防火性能が高い家づくりを得意とするハウスメーカーに事前相談し、予算や実現できるデザインなどを確認しましょう。
クレバリーホームは耐火性能が高い外壁タイルを標準仕様とし、防火地域や準防火地域での住まいづくりにも対応しています。
全国のモデルハウスで住まいづくりについてご相談いただけますので、ぜひお気軽にご来場ください。
