住宅ローン金利は今後どうなる？上がる・下がる可能性や変動金利のリスクを解説
クレバリーホーム
住宅ローンをこれから組もうと考えている人にとって、金利の動向は返済計画や今後のライフプランを左右する大きな要素です。
これまで低水準が続いてきた日本の住宅ローン金利ですが、近年は日銀の金融政策や物価高の影響を受けて上昇傾向が見られます。
変動型の住宅ローンは金利が上がると返済負担が増えてしまうリスクがあり、固定型も金利が高いタイミングだと返済総額が高くなってしまいます。
マイホーム取得に伴う住宅ローン計画を立てる際は、今後の金利がどのように変動する可能性があるのか把握しておくことが重要です。
この記事では、現在の住宅ローン金利の状況を整理し、今後上がる可能性や下がる可能性について解説します。
さらに、変動金利を選ぶ際に注意すべきリスクや返済負担を軽減するための工夫など、これから住宅ローンを組む人に必要な情報を分かりやすくまとめました。
目次
現在の住宅ローン金利の動向
日本の住宅ローン金利はバブル崩壊以降低水準で推移してきましたが、2025年現在は少しずつ上昇傾向が見られます。
背景には日銀の金融政策の変化や物価高の影響があり、借入を検討する人にとっては注意が必要な局面です。
まずは、2025年11月現在の住宅ローン金利の動向について、変動金利・固定金利（10年固定）・全期間固定型（フラット35）それぞれ見ていきましょう。
変動金利の金利動向
住宅ローンの変動金利の下限は、0.6～0.9％程度に設定している金融機関が多く、依然として低水準をキープしています。
2025年11月時点では金利を据え置く金融機関が多いものの、一部では引き上げる動きも出ています。
日本銀行が金融緩和策を縮小し政策金利を引き上げている状況もあり、今後は金利が上昇する可能性が高いと見られています。
固定金利（10年固定）の金利動向
固定金利（10年固定）の下限は、1.7～2.3％程度に設定している金融機関が多く見られます。
2025年11月時点では、主要銀行のいくつかが金利を引き上げており、既に上昇傾向が見られます。
また、10年後に変動金利に切り替わった際、金利が大幅に上昇すると返済負担が急激に増加するリスクがあるため注意が必要です。
全期間固定型（フラット35）の金利動向
全期間固定型については、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携しているフラット35の金利動向をチェックしてみましょう。
【フラット35】借入期間：21年以上35年以下
| 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
|---|---|---|
| 9割以下 | 年1.900％～年4.310％ | 1.9％ |
| 9割超 | 年2.010％～年4.420％ | 2.01％ |
参照：フラット35 金利情報
2025年11月時点のフラット35の金利は上記の通りで、融資率によって変動しますが最も多いのは1.9～2.01％です。
令和5年4月以降、最低金利は1.72～1.96％の間で推移しており、緩やかな上昇傾向です。
一方、最高金利は令和5年4月から3％台で推移していましたが、令和7年は4％台の月が多くなり明らかに上昇しています。
令和5年4月と令和7年11月の最高金利を比較すると、3.07％から4.31％と1.24％も上昇していることが分かります。
全期間固定金利のフラット35は返済期間中の負担が変わらない安心感がある反面、金利が高いタイミングで借り入れると返済総額は大きくなるため注意が必要です。
住宅ローン金利は今後どうなる？
住宅ローン金利が今後どう動くかを正確に予測することはできません。
ただし現状では、下がる可能性は低く、上昇傾向が続くと見られています。
金利が上がる・下がる可能性それぞれについて詳しく解説します。
金利が上がる可能性
今後の住宅ローン金利は、日本銀行の金融政策の動きに大きく左右されます。
現在、日本銀行は長らく続けてきた金融緩和策を段階的に縮小し、政策金利を引き上げる方向へと舵を切っています。
実際に2024年7月と2025年1月には追加利上げが行われており、その影響で既に住宅ローン金利を引き上げた金融機関も。
さらに、物価高が続いていることも金利上昇の要因となっており、今後も金利が上がる可能性は高いという意見が多い状況です。
金利が下がる可能性
一方で、景気が大きく悪化した場合には政策金利が引き下げられ、住宅ローンの金利が下がる可能性もゼロではありません。
ただし、現時点ではすぐに金利が下がる可能性は低いと見られています。
2025年10月に発足した高市政権は利上げに慎重な姿勢を示しているものの、金利を下げるというよりも上昇のタイミングを後ろ倒しする程度にとどまると考えられています。
したがって、金利が大きく下がる展開は期待しづらい状況です。
住宅ローンの変動金利のリスク
金利変動型住宅ローンの変動金利は借入時の金利が固定型よりも低く設定されているため、返済負担を抑えやすいというメリットがあります。
しかし、前述したように現在は金利が上がる可能性が高いと見られており、変動金利型住宅ローンの返済額が増えてしまうリスクが考えられます。
住宅ローンには返済額の急激な増加を抑える仕組みがあり、代表的なものは5年ルールと125％ルールです。
- 5年ルール：金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない
- 125％ルール：元の返済額に対して最大125％までしか増加しない
5年ルールを適用すると、金利が急激に上昇しても5年間は住宅ローンの返済額が変わりません。
また、金利上昇後6年目の返済額の増加は125％が上限になるため、仮に毎月10万円返済している場合は12.5万円までとなります。
これらの制度によって、金利が上昇した場合でも急激に返済額が増えるのを防ぐことができ、5年間で収支を見直すなど準備や対策をすることができます。
ただし、5年ルールや125％はあくまで返済額の急激な増加を防ぐ仕組みであり、金利上昇によって総返済額が増えることは変わりません。
金利が上がると支払利息が増加し、毎月の返済額より利息の方が多くなってしまうと、元金が減らず未払利息が発生してしまいます。
未払利息は返済期間が終わるまでに支払わなければならないため、住宅ローンの終盤で負担が大きくなるリスクがあります。
変動金利型の住宅ローンを組む場合はこのようなリスクがあることを把握し、繰り上げ返済や借り換えなどで金利上昇に対策することが大切です。
余裕のある返済計画を立て、金利が上昇した際のリスクに備えましょう。
住宅ローンの金利が上がったときのリスクや対策については、こちらのコラムもご覧ください。
まとめ
住宅ローンの金利は今後上がる可能性が高いと見られており、固定金利・変動金利どちらを選ぶ場合も慎重な検討が求められます。
特に変動金利型の住宅ローンは、返済期間中に金利が上昇すると総返済額や毎月の負担が増えてしまうため注意が必要です。
これから住宅ローンを組んでマイホームを建てる際は、必ず住まいづくりのプロに資金計画も含めてトータルサポートを受けるのがおすすめです。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで住宅ローン計画を含めた住まいづくりの相談を受け付けています。
多くの住まいづくりをサポートしたプロがアドバイスしますので、ぜひお気軽にお近くのモデルハウスにご来場ください。
