用途地域とは？13種類の特徴や違い、選び方を分かりやすく解説
クレバリーホーム
注文住宅を建てる土地を探していると、必ず目にするのが「用途地域」という言葉です。
用途地域とは、そのエリアに建てられる建物の種類や規模を制限するルールのことで、マイホームの大きさや住環境に影響する重要な要素の1つ。
そこでこの記事では、用途地域の基本的な意味から、13種類それぞれの特徴や違いについて詳しく解説します。
用途地域の調べ方や注文住宅を建てる際のメリット・デメリットなどをわかりやすくまとめましたので、土地選びの後悔を防ぐためにぜひ参考にしてください。
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法に基づいて建築物の種類や規模などを規定する地域区分のことです。
具体的には、市街地を「住居系」「商業系」「工業系」など13の用途地域に区分し、建てられる建物の種類や規模が細かく規定されています。
用途地域が設けられているのには、主に次のような目的があります。
※用途地域の目的
- 住環境の保護：静かな住宅街に工場や大型店舗が建たないようにする
- 秩序ある都市計画：住宅・商業・工業をバランスよく配置する
- 利便性の確保：生活に必要な施設を適切に配置する
用途地域ごとにつくれる建物の用途や規模を制限することで、それぞれのエリアの環境や利便性を確保するのが大きな目的です。
例えば、住居系用途地域では工場や大型店舗などの建築が制限されることで、静かで暮らしやすい環境を維持することができます。
注文住宅づくりでは、用途地域によって要望の広さや間取り、住環境を実現できるかどうかが変わります。
次の章で、用途地域によってどのような要素が変わり、注文住宅づくりに影響するのか詳しく見ていきましょう。
用途地域で何が変わる？
用途地域によって、建てられる家の種類や規模、建築制限、周辺環境や暮らしやすさなどが大きく変わります。
注文住宅を建てる土地を選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。
建てられる家の種類や規模
その土地に建てられる家の規模や種類は用途地域ごとに決められていて、注文住宅のプランに大きく影響するポイントです。
まず、用途地域ごとに建ぺい率・容積率の上限が決められており、建てられる注文住宅の面積に影響します。
例えば、住居系の用途地域は建ぺい率・容積率の上限が低く設定されていることが多く、土地の面積に対して建てられる注文住宅の面積が狭くなります。
建ぺい率と容積率についてはこちらのコラムで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
また、賃貸併用住宅・店舗併用住宅などは、住居系用途地域の一部では建てられないこともあります。
建築制限
用途地域によって建築制限の内容も異なり、注文住宅のプランに影響する可能性があります。
※用途地域ごとの建築制限の種類
- 高さ制限：建物の絶対的な高さを制限し、低層住宅地の景観や日照を守る
- 斜線制限：道路や隣地、北側からの角度で建物を後退させ、圧迫感や日照阻害を防ぐ
- 日影規制：冬至を基準に、隣地に一定時間以上日影を落とさないよう建物の高さ・配置を制限する
低層住居専用地域は建物の高さが10mまたは12mまでに制限されているため、3階建ては建てられません。
また、2階建ての場合でも屋根の形状が制限される可能性があります。
斜線制限や日影規制なども住宅系用途地域は厳しく設定されていることが多く、家を建てられる位置や間取りなどに影響します。
暮らしやすさや周辺環境
用途地域によって、店舗の充実度などの暮らしやすさや周辺環境も変わります。
- 住居系地域：静かで落ち着いた環境。子育て世帯や住宅街志向の人に向いている。
- 商業系地域：駅近や繁華街に多く、買い物や外食に便利。ただし人通りや騒音も多い。
- 工業系地域：工場や倉庫が多く、住宅には不向きな場合もあるが、土地価格は比較的安い。
例えば住居系地域は静かで暮らしやすい環境が守られている半面、近くに店舗がなく不便に感じるケースもあります。
一方、商業系地域は駅の近くなどアクセスが良好で店舗も多いですが、人通りが多く静かな環境を求める方には向いていないケースも。
利便性や周辺環境は土地ごとに変わりますが、用途地域によってもある程度の傾向があることを覚えておきましょう。
用途地域13種類の特徴
ここからは、13種類の用途地域を「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けて、それぞれの特徴を詳しく解説していきます。
住居系（8種類）
住居系の用途地域は種類が多く、注文住宅を建てるのに適した環境の土地を見つけやすいのが特徴です。
第一種低層住居専用地域
高さ制限が設けられているため2階建て住宅が中心で、アパートやマンションも低層に限られ大規模な建物はありません。
日当たりや静かな環境が守られているため、子育て世帯や落ち着いた暮らしを望む人に人気です。
第二種低層住居専用地域
第一種と同様に低層住宅が中心ですが、小規模な店舗や事務所も建てられる点が異なります。
静かな住環境と利便性のバランスが取れた地域が多く、暮らしやすさを重視する方におすすめ。
第一種中高層住居専用地域
中高層マンションや500㎡までの中規模店舗も建築可能で、住宅を中心にしながら利便性も確保されたエリアです。
戸建てを建てる場合は、周囲にマンションが建つ可能性を考慮する必要があります。
第二種中高層住居専用地域
住環境を守りつつ、1500㎡までの大規模な店舗も建築可能な地域です。
住居専用地域でありながら人の往来や交通量が増えるため、静けさよりも利便性を重視する人に向いています。
第一種住居地域
住宅と商業施設のバランスが取れた地域で、3,000㎡以下の店舗やホテルなどが建築可能です。
駅近など利便性の高い立地に多く、暮らしやすさと利便性を両立しやすいです。
第二種住居地域
大規模店舗やカラオケボックスなどの娯楽施設も建築可能で、商業色が強い地域です。
利便性は高いものの、夜間の騒音や人通りが気になる場合があります。
準住居地域
幹線道路沿いに多く、自動車関連施設も建築可能です。
車移動が多い人には便利ですが、騒音や排気ガスの影響を受けやすいため、道路側の窓を小さくするなどの工夫が求められます。
田園住居地域
農地と住宅の共存を目的とした地域で、緑豊かで落ち着いた環境が特徴です。
自然に囲まれた暮らしを望む人に適していますが、商業施設は少なく利便性は低めです。
商業系（2種類）
商業系地域は駅や繁華街などの近くが多く、利便性に優れる地域が多いです。
近隣商業地域
住宅と商業施設が混在する地域で、買い物や外食に便利です。
ただし人通りや騒音が多く、落ち着いた住環境を求める人には不向きな場合もあります。
商業地域
大規模商業施設やオフィスビルが中心となる地域です。
都会的な暮らしを楽しめますが、住宅環境としては騒がしく静けさを求める人には適していません。
工業系（3種類）
工業系地域のうち2つの用途地域には住宅を建てることも可能です。
準工業地域
工場と住宅が混在する地域で、土地価格が比較的安く、広い敷地を確保しやすいのが特徴です。
ただしエリアによっては騒音や交通量が多いため、住環境としては工夫が必要です。
工業地域
工場が中心ですが住宅も建築可能で、湾岸地域などが指定されることが多いです。
土地価格は安いものの、住環境は劣るため、利便性よりもコストを重視する人に選ばれる傾向があります。
工業専用地域
工場専用の地域で住宅は建築できないため、マイホーム用の土地としては選択肢に入らないエリアです。
用途地域の調べ方
出典：千葉市地図情報システム
土地の用途地域を確認する方法は複数ありますので、チェックしておきましょう。
市区町村の都市計画図を確認する
各市区町村のホームページで都市計画図が公開されている場合は、パソコンやスマートフォンから手軽に用途地域を調べることができます。
マップ上で用途地域が色分けされていることが多く、候補の土地だけでなくエリア全体の傾向をつかむのにも役立ちます。
ホームページで都市計画図が公開されていない自治体は建築指導課などで相談すれば、用途地域だけでなく防火地域や景観地区などの情報も確認可能です。
不動産会社に確認する
不動産会社のホームページやポータルサイトなどで土地を探す場合、物件情報に用途地域が掲載されていることがほとんどです。
用途地域の記載がない土地は、不動産会社に問い合わせれば調べてもらうことができます。
ハウスメーカーに相談する
土地探しの段階からハウスメーカーに相談すれば、理想の注文住宅から逆算して用途地域を含めた建築制限などをチェックすることができます。
土地探しと建築プランを同時進行できるため、土地を購入してから理想の注文住宅を建てられないパターンの失敗を防げるのが大きなメリットです。
これから土地を購入する方は、ハウスメーカーに住環境や間取りなどの要望を伝えて、理想的な用途地域や環境などを提案してもらいましょう。
まとめ
用途地域は土地選びでチェックすべき重要なポイントで、建てられる注文住宅の規模や環境に大きく影響します。
土地探しをするときは、価格や広さなどの条件だけでなく、用途地域や住環境についてもチェックしてみてください。
また、注文住宅の土地探しでは、用途地域ごとに定められている建築制限のチェックなども欠かせません。
なるべく注文住宅の実績が豊富なハウスメーカーに相談し、理想のマイホームを建てられる土地を選びましょう。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで土地探しを含めた注文住宅づくりのご相談を受け付けています。
ぜひお気軽にご相談ください。
