第一種低層住居専用地域とは？メリット・デメリットと家づくりにおける土地選びのポイント

マイホームを建てる土地を探していると、物件情報で「第一種低層住居専用地域」という言葉を目にすることがあります。

第一種低層住居専用地域は閑静な住宅街のイメージが強く、マイホームを建てる上でメリットが大きい印象をお持ちの方が多いです。

しかし、建物の用途や高さ、建ぺい率などの建築制限が厳しい、店舗が近くになく利便性が低いといったデメリットも存在します。

制限の内容や注意点を事前に把握しておかないと、理想の間取りを実現できなかったり、思ったより利便性が低かったりして後悔する可能性もあります。

この記事では、第一種低層住居専用地域の基本的な定義から、メリット・デメリット、具体的な建築制限の内容を分かりやすく解説します。

土地選びの際に押さえておくべきポイントを詳しく掘り下げますので、ぜひ参考にしてください。

第一種低層住居専用地域とは

第一種低層住居専用地域とは、都市計画法に基づいて定められた「用途地域」のひとつです。

用途地域とは、都市をどのように利用するかを定めたルールで、住居系・商業系・工業系など全13種類に分類されています。

その中でも第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守ることを目的としています。

用途地域の種類や詳細についてはこちらのコラムもご覧ください。

 

第一種低層住居専用地域では、一般的な住宅や小規模な店舗併用住宅など、住居用途の建物を中心に建築が認められています。

一方で、一定規模以上のマンションや商業施設、工場といった建物は原則として建てることができません。

また、建ぺい率・容積率の上限が低く設定されているほか、建物の高さや隣地への影響を制限するルールも適用されます。

こうした制限により、街並みの統一感が保たれ、日当たりや風通しの良い落ち着いた住環境が保たれているのが第一種低層住居専用地域の特徴です。

一方で、利便性や建築の自由度という面では制約が大きいため、土地を選ぶ際にはメリット・デメリット両面をしっかり理解しておくことが大切です。

第一種低層住居専用地域のメリット

第一種低層住居専用地域には、住環境や資産価値などさまざまなメリットや魅力があります。

ここでは、代表的なメリットを3つご紹介します。

住環境が良い

第一種低層住居専用地域には大規模な商業施設や中高層のマンションを建てられないため、日当たりや景観などの住環境が良いのが大きなメリットです。

交通量の多い幹線道路沿いや繁華街のような騒音・人通りも少なく、静かに暮らせるマイホームを建てやすいです。

また、用途地域のルールによって将来的に環境が大きく変わるリスクも低いため、長期的に快適な暮らしを維持しやすい点も魅力のひとつです。

広めの土地が多い

比較的敷地面積が広い土地が多く、庭や駐車スペースにゆとりを持たせたマイホームを建てやすいのも第一種低層住居専用地域のメリットのひとつです。

第一種低層住居専用地域はほかの用途地域と比べて建ぺい率や容積率の制限が厳しく、敷地に対して建物が占める割合が小さくなる傾向があります。

結果的に、家同士の距離が自然と保たれ、日当たりや生活音などの問題が起きにくく、プライバシーを大切にした暮らしを実現しやすい環境です。

資産価値を維持しやすい

第一種低層住居専用地域は、将来的に住まいを売却する際にも有利に働きやすいエリアです。

住環境の良さから需要が安定する傾向があり、将来的にマイホームの資産価値が下がりにくいです。

築年数が経っても土地の資産価値を維持できていれば希望金額で売却しやすく、将来住み替えを検討する際に有利に働きます。

第一種低層住居専用地域のデメリット

メリットが多い一方で、第一種低層住居専用地域には注意すべきデメリットもあります。

具体的な土地選びのポイントは後半で解説しますので、ここではまずマイホームづくりにおけるデメリットやリスクを把握しておきましょう。

生活利便性が低い傾向がある

第一種低層住居専用地域はコンビニやスーパーなどの商業施設が建てられないため、日常的な買い物に不便を感じやすい点は注意すべきデメリットです。

駅から少し離れたエリアに位置することも多く、車がないと生活しづらいと感じるケースもあります。

なお、近年は第一種低層住居専用地域でのコンビニエンスストアの建築規制を緩和する動きも一部みられますが、エリアによって状況は異なります。

土地を選ぶ際は、実際に周辺を歩いて利便性を確かめることが大切です。

建物の制限が厳しい

第一種低層住居専用地域はほかの用途地域より建築制限が厳しく、プランによっては理想の住まいを実現できない可能性もあります。

建ぺい率・容積率の上限が低く設定されているほか、道路斜線制限や北側斜線制限などの影響を受けることもあり、希望通りの間取りや設計が実現できないケースも少なくありません。

例えば、3階建て住宅や賃貸併用住宅、店舗併用住宅などは建てにくい場合があります。

「将来二世帯住宅にしたい」「店舗や賃貸部分を設けたい」といった要望がある場合は、事前にハウスメーカーに相談することをおすすめします。

土地相場が高め

住環境の良さや資産価値の高さから、第一種低層住居専用地域は土地の購入価格がほかの用途地域と比べて高くなる傾向があります。

土地だけで予算を使い切ってしまうと、建物にかけられる費用が少なくなり、理想のマイホームを実現できないといったケースも起こりえます。

土地と建物の総額をあらかじめ把握した上で、予算計画を立てることが重要です。

第一種低層住居専用地域でかかる制限

前述したように、第一種低層住居専用地域はほかの用途地域に比べて建築制限が厳しいエリアです。

まずは、代表的な住居系用途地域と建築制限の内容を比較してみましょう。

 

制限項目	第一種低層住居専用地域	第二種低層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域	第一種住居地域
建ぺい率	30〜60％	30〜60％	30〜60％	50〜80％
容積率	50〜200％	50〜200％	100〜500％	100〜500％
絶対高さ制限	10mまたは12m以下	10mまたは12m以下	なし	なし
北側斜線制限	あり	あり	あり	なし
外壁後退距離	あり（1mまたは1.5m）	あり（1mまたは1.5m）	なし	なし
建てられる建物の例	低層住宅・小規模店舗兼住宅	低層住宅・小規模店舗	住宅・中高層マンション	住宅・店舗・ホテルなど

 

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は、基本的な建築制限は同じですが、建てられる建物の種類が異なります。

また、第一種中高層住居専用地域・第一種住居地域とは、指定される建ぺい率や容積率の幅、高さ制限などの有無が違います。

具体的に、第一種低層住居専用地域の建築制限で住まいづくりに影響しやすいポイントをピックアップして、具体的な内容を見ていきましょう。

建ぺい率・容積率

第一種低層住居専用地域は建ぺい率・容積率がほかの用途地域より低めに設定されていることが多く、建てられる家の大きさが制限されます。

 

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合のこと
• 容積率：敷地面積に対する延床面積の割合

 

第一種低層住居専用地域では、建ぺい率は30・40・50・60％、容積率は50・60・80・100・150・200％の範囲で、自治体ごとに上限が定められています。

上限が低いほど、敷地に対して建てられる建物の面積が小さくなってしまうのです。

広い土地でも建ぺい率や容積率が低いと、実際に建てられる家の広さが制限され、理想の間取りを実現できない可能性も考えられます。

こちらのコラムで建ぺい率と容積率についてさらに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

 

高さ制限

第一種低層住居専用地域では建物の高さが、原則として10mまたは12m以下に制限されています。

3階建てや、2階建てでも勾配の急な屋根形状を採用する場合は高さが制限される可能性があります。

また、自治体によって高さ制限の内容や数値は異なるケースもあるため事前確認が必須です。

あらかじめ、希望する階数や理想のデザインのマイホームを建てられるか、土地選びの段階で家づくりに詳しいハウスメーカーに相談しましょう。

道路斜線制限・北側斜線制限

道路斜線制限・北側斜線制限とは、隣接する道路や北側の土地の採光・通風を確保するために、建物の高さや形状を制限するルールです。

第一種低層住居専用地域はもともと絶対高さ制限が設けられていて、斜線制限との兼ね合いで、建物の高さや屋根の形状がさらに制約されるケースがあります。

第一種低層住居専用地域ではこの制限が厳しく、北側に居室を配置したい場合や、天井を高くとりたい場合に設計の自由度が下がることがあります。

どのような影響が出るかは土地の条件によって異なるため、気になる土地が見つかった段階で早めにハウスメーカーに相談しましょう。

外壁後退距離

外壁後退距離とは、建物の外壁を敷地の境界線から一定距離以上離すことを義務付けるルールです。

第一種低層住居専用地域では1mまたは1.5m以上の後退が求められる場合があり、家を建てられる範囲が制限されます。

特に狭小地や変形地では、想定より建物が小さくなってしまうリスクがあります。

こちらのコラムで狭小地について解説していますので、あわせてご覧ください。

 

第一種低層住居専用地域の土地選びのポイント

第一種低層住居専用地域で土地を探す際は、住環境の良さだけで判断せず、以下のポイントをしっかり確認した上で選ぶことが大切です。

希望条件の家を建てられるか事前に確認

第一種低層住居専用地域は建築制限が厳しいため、希望する広さや間取りのマイホームを建てられるか事前に確認することが大切です。

気に入った条件や環境の土地が見つかっても、建築制限でプランの自由度が低くなる場合、理想のマイホームを建てられないリスクがあります。

建ぺい率・容積率・高さ制限などの条件を踏まえた上で、実際にどんな家が建てられるかを土地購入前にハウスメーカーに相談しましょう。

土地を買ってからだと遅いケースもあるため、土地探しの段階から家づくりのプロに相談しアドバイスをもらうことをおすすめします。

実際に歩いて暮らしやすさを確かめる

住環境だけでなく、実際に現地を歩いてスーパーや駅までの距離・道のり、周辺の雰囲気などを確かめることも第一種低層住居専用地域の土地選びのポイントです。

第一種低層住居専用地域は商業施設が少なく、駅から離れたエリアに位置することも多いため、地図上のイメージと実際の暮らしやすさが異なるケースがあります。

候補の土地が見つかったら、時間帯や曜日を変えて複数回訪れると、より実態に近い生活イメージをつかみやすくなります。

通勤や通学、普段のお買い物など、生活シーンをリアルにシミュレーションしながら街を歩いてみましょう。

土地と建物の総額で予算を考える

第一種低層住居専用地域は土地の相場が高めなため、取得費用と建築費用の総額で予算配分を考えることも重要です。

住環境を重視して土地だけで予算を使い切ってしまうと、建物にかけられる費用が足りなくなるリスクがあります。

土地単体の価格だけで判断せず、建物費用・諸費用を含めた総額で予算を把握した上で土地を選ぶことが重要です。

早い段階でハウスメーカーに相談し、土地と建物をセットで検討することで、予算オーバーを防ぎやすくなります。

まとめ

第一種低層住居専用地域は住環境の良い土地を見つけやすいのがメリットですが、価格の高さや利便性の低さといったデメリットで後悔するリスクもあります。

良い部分だけ見るのではなく、必ずメリット・デメリット両面を把握したうえで、理想的な土地を見つけて希望するマイホームを建てましょう。

また、第一種低層住居専用地域は特に建築制限が厳しい傾向があるため、どんな家を建てられるのか事前に確認することも大切です。

土地を購入してから家づくりを考えるのではなく、早い段階からハウスメーカーに相談するのが失敗や後悔を防ぐポイントです。

クレバリーホームでは、土地選びを含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。

候補の土地のチェックや、予算や理想のライフスタイルから逆算した土地探しなどのサポートも可能です。

ぜひお近くのモデルハウスにご来場いただき、お気軽にご相談ください。

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