土地だけで住宅ローンは組める？土地先行融資・つなぎ融資の違いと失敗を防ぐコツ
クレバリーホーム
注文住宅づくりでは、人気の土地は競争率が高くすぐ売れてしまうため、希望条件に合う物件が見つかったとき先に押さえておきたいと考える方は少なくありません。
しかし、土地を先行購入する場合、費用を住宅ローンに組み込めるのかは気になるポイントです。
そこでこの記事では、土地だけ先に購入して、後で注文住宅を建てる場合の住宅ローンの組み方について詳しく解説します。
土地だけ先に購入するメリット・デメリットや、住宅ローン控除の適用など気になるポイントも網羅しますので、ぜひ注文住宅の資金計画にお役立てください。
目次
【結論】土地だけで住宅ローンは組めない
住宅ローンはマイホームを対象とした金融商品のため、土地単体で組むことはできません。
戸建て注文住宅のように、土地購入後に建物を建てて住む場合は住宅ローンを組めますが、土地だけだと対象外になります。
しかし、前述したように注文住宅では土地を先行購入したいケースも少なくありません。
そこで、土地代だけ先に借りて購入し、注文住宅を建てるとき住宅ローンに一本化する方法が用意されています。
次の章で、具体的な方法について詳しく見ていきましょう。
ローンで土地だけ先に購入する方法
注文住宅の建築前に土地だけ先に購入する場合、利用できるローンは2種類あります。
それぞれメリット・デメリットがありますので、違いを把握しておきましょう。
土地先行融資
土地先行融資は、住宅を建てることを前提として、土地購入費用を前倒しで借入れできるローンです。
金融機関によっては分割融資と呼ばれることもあり、1つの住宅ローン契約の中で土地と建物の費用を2回に分けて借り入れる仕組みです。
一般的な住宅ローンでは、注文住宅の完成後引き渡しの時点で融資が実行されますが、土地先行融資なら土地だけ先に購入することができます。
土地購入から一定期間内に住宅を建てるなどの条件はありますが、借り入れを住宅ローンに一本化でき、同じ金利を適用できるのがメリット。
ただし、土地と建物それぞれの事務手数料や登記費用などがかかります。
つなぎ融資
つなぎ融資は、注文住宅の引き渡し前に必要な費用を一時的に借り入れできるローンです。
注文住宅を建てる際にかかる着工金や中間金に加えて、土地の購入費用も借りることができます。
つなぎ融資の借入金は、注文住宅の引き渡し時に完済し、住宅ローンに一本化する仕組みです。
無担保で借入れできることが多く、住宅プランが決まっていない状態でも申し込めるのがつなぎ融資のメリット。
ただし、住宅ローンとは別の金融商品になるため、金利は高く設定されている傾向があります。
こちらのコラムでつなぎ融資についてさらに詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
土地先行融資とつなぎ融資の違いまとめ
ここで、土地先行融資とつなぎ融資の違いや、どんな状況に向いているのかをまとめておきましょう。
| 項目 | 土地先行融資 | つなぎ融資 |
|---|---|---|
| 金利 | 住宅ローンと同じ | 住宅ローンより高い |
| 担保 | 土地と建物 | 無担保 |
| 住宅プラン | 必要 | 不要 |
土地先行融資は住宅ローンの一部として借り入れするため、原則的に建築プランが決まっていないと申し込みできません。
一方、つなぎ融資は土地に対して抵当権を設定する必要がなく、ハウスメーカーや住宅プランが決まっていなくても利用できるケースが多いです。
具体的な建築プランが決まっているなら土地先行融資、具体的に住まいづくりを進める前に土地だけ押さえたいならつなぎ融資という使い分けが一般的です。
ただし、どちらの方が良いかは状況によって変わるため、さまざまな要素を踏まえて検討する必要があります。
次の章から、土地だけ先に購入するメリット・デメリット両面をチェックしていきましょう。
土地だけ先に購入するメリット
ハウスメーカーや注文住宅の建築プランを決める前に、土地だけ先に購入することには次のようなメリットがあります。
人気の土地を購入しやすい
具体的な建築プランが決まる前に土地を購入する場合、立地や価格などのバランスが良い人気の土地を購入できる可能性が高くなるのは大きなメリットです。
人気の土地は多くの人が検討しているため、建築プランをつくっている間に売れてしまうことが少なくありません。
ハウスメーカーと土地探しを同時進行しつつ、良い物件が見つかったタイミングで先行購入するのも1つの考え方です。
価格上昇の影響を回避しやすい
土地だけ先に購入することで、価格上昇の影響を回避しやすいのもメリットの1つです。
ハウスメーカーの選定や建築プランづくりには時間がかかるため、その間に土地価格が上昇してしまうケースも考えられます。
エリア全体の再開発計画があるなど、価格が上昇する可能性があるエリアでは土地を先行購入するメリットも大きくなります。
土地だけ先に購入するデメリット
注文住宅のプランを決める前に土地だけ先に購入する場合、次のようなデメリットに注意が必要です。
建物で予算オーバーするリスクがある
土地だけ先に購入した場合、後で注文住宅の建築プランをつくる際に予算オーバーするリスクがあるのが大きなデメリットです。
注文住宅は建てるハウスメーカーやプラン、土地の状況などで費用が変動します。
建物との費用バランスを考えて土地を先行購入しないと、後でお金が足りなくなり妥協せざるを得なくなる可能性があります。
手数料や金利が高くなる
土地先行融資、つなぎ融資どちらを利用する場合でも、一般的な住宅ローンより手数料や金利が高くなるのもデメリットです。
土地先行融資の金利は住宅ローンと同じですが、土地と建物それぞれの手数料が発生します。
また、つなぎ融資は住宅ローンより金利が高いため、土地を買ってから注文住宅を建てるまでの期間が長くなるほど費用負担が大きくなります。
期限が設定されている
土地の融資実行から、注文住宅の着工や引き渡しまでの期限が設定されていることが多いのも注意点です。
一般的には1～2年以内に建物を完成させて、住宅ローンに一本化する必要があります。
期限を超えてしまうと、延滞金が発生したり、金利が高いほかのローンに切り替えられたりするリスクがあります。
土地のローン返済と家賃の支払いが重なる
現在賃貸住宅にお住まいの場合、土地のローン返済と家賃の支払いが重なる期間が発生するのもデメリットです。
土地だけ先にローンを組んで購入する場合、注文住宅の完成を待たずに返済が始まります。
現在の家賃と住宅ローンの返済で支払いが二重になるため、注文住宅が完成して引っ越すまでの期間の生活が苦しくなるリスクがあります。
金融機関が限られる
土地先行融資やつなぎ融資は扱っている金融機関が限られるため、条件の良い住宅ローンを組めないリスクも考えられます。
金利条件が良い住宅ローンがあっても、土地先行融資やつなぎ融資の取り扱いがないと土地を先に購入することはできません。
住宅ローンは長期間で返済していくため、条件によっては毎月の返済や総支払額が負担になる可能性があります。
ここで挙げたようなデメリットによる失敗を防ぐためには、土地を先行購入する際の流れや注文住宅づくりの同時進行が必要です。
次の章から、土地先行購入全体の流れやハウスメーカーへの相談のタイミングについて見ていきましょう。
土地先行購入から住宅ローン融資までの流れ
実際に、ローンを組んで土地だけ先に購入して、注文住宅を建てて住宅ローンに一本化するまでの流れを確認しておきましょう。
※つなぎ融資の場合の流れ
- 候補の土地を探す
- 買付証明書で仮押さえする
- 土地のローン仮審査
- 土地の売買契約を結ぶ
- 土地のローン本申し込み・本審査
- 土地の融資実行・引き渡し（利息の支払いスタート）
- 建築プラン・見積もりをつくる
- 住宅ローンの仮審査
- 注文住宅の建築請負契約を結ぶ
- 住宅ローンの本申し込み・本審査
- 注文住宅の着工
- 建物の完成・引き渡し・住宅ローンの融資実行（ここで住宅ローンに一本化）
上記はつなぎ融資の場合の流れで、土地先行融資の場合は審査の段階で建築プランや見積もりが必要になるため、一般的な注文住宅と同じ工程になります。
住宅ローンの審査や申し込みを含めた注文住宅づくりの流れをこちらのコラムで詳しく解説していますのであわせてご覧ください。
このように、土地だけ先に購入する場合のローンの組み方や、注文住宅が完成するまでにはさまざまな工程があります。
ローンのことだけでなく予算や建築プランなどさまざまなことを同時進行する必要があるため、なるべく早い段階でハウスメーカーに相談するのがおすすめです。
土地だけ先に購入するときはハウスメーカーに相談しよう
前述したような土地先行購入のデメリットやリスクを回避するためには、なるべく早い段階でハウスメーカーに相談するのが理想的です。
ハウスメーカーに相談することで、土地と建物の予算バランス、相場や金利変動なども踏まえた資金計画まで含めたトータルサポートを受けることができます。
土地だけ先に購入する場合でも、ハウスメーカーにチェックしてもらうことで、失敗のリスクを軽減できるのです。
ハウスメーカーに相談したら、すぐに家を建てなければならないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。
しかし、注文住宅づくりは短くても1年前後の期間がかかるプロジェクトですから、ご都合に合わせてスケジュールを組むことも可能です。
いつ土地を買うべきか、土地先行融資・つなぎ融資どちらが良いかの判断など、住まいづくりのプロに相談するのが確実です。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで土地探しからのマイホームづくりをお手伝いしています。
土地だけ先に購入する場合のご相談も含めて、ぜひお気軽にお近くのモデルハウスにご来場ください。
土地を先行購入しても住宅ローン控除は適用できるのか
ローンを組んで土地だけ先に購入する場合、住宅ローン控除を適用できるのかも気になるポイントです。
結論としては、土地のみ購入した場合は、原則として住宅ローン控除は適用できません。
ただし、土地先行融資の場合は、土地の購入から2年以内に新築を建てて入居したうえで、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を適用できる可能性があります。
ただし、適用されるのは入居した年からなので、土地購入から注文住宅の完成が年をまたぐ場合は開始タイミングに注意が必要です。
また、つなぎ融資は住宅の建築や取得を目的としたローンではないため、住宅ローン控除は適用できません。
つなぎ融資の場合は、注文住宅が完成して住宅ローンの融資が実行されてから控除の対象となります。
まとめ
土地取得費用を全額現金で用意できなくても、ローンを組んで先行購入することは可能です。
ただし、土地だけ先に買うことにはメリット・デメリット両面があるため、なるべく早い段階でハウスメーカーに相談するのが理想的です。
クレバリーホームでは、全国のモデルハウスで土地探しを含めた注文住宅づくりのご相談を受け付けています。
土地を購入するタイミングや注文住宅を建てる時期なども含めて、トータルサポートが可能です。
ぜひお気軽にお近くのモデルハウスにご来場ください。
