古家付き土地を買って家を建てるメリット・デメリット｜解体費用やトラブル例、注意点を解説
クレバリーホーム
マイホームを建てる際の土地探しでは、更地だけでなく古家付き土地も選択肢の1つです。
古家付き土地は相場より安く販売されているケースが多く、更地を見つけにくい人気のエリアでマイホームを建てられる可能性も高くなります。
しかし、古家の解体やインフラの引き直しなど、更地ではかからない費用やデメリットも気になるところです。
そこでこの記事では、古家付き土地を買って家を建てる際のメリット・デメリットについて詳しく解説します。
既存の建物の解体費用やトラブル例、注意すべき点なども掘り下げますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
古家付き土地とは
古家付き土地とは、文字通り古い家屋が建っている状態で売りに出されている土地のことを指します。
一般的な中古住宅と違うのは、あくまで「家が残っている土地」として販売されている点です。
築年数が古い場合や、空き家期間が長く老朽化が進んでいる家は、中古住宅として販売するのが難しいため、土地物件として販売されるケースがあります。
ただし、古家付き土地の明確な基準はなく、築年数や状態はさまざまです。
購入後に古家をリノベーションして利用したり、解体して建て替えたりするのは購入する方の自由で決まりはありません。
古家付き土地には、更地とは異なるメリット・デメリットがあり、マイホームづくりにおける有力な選択肢になり得ます。
次の章から、メリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。
古家付き土地を買って家を建てるメリット
古家付き土地を買って既存の家を解体し、マイホームを建てることには次のようなメリットがあります。
相場より安く買えることが多い
古家付き土地は、一般的な更地より価格が安く設定されていることが多く、土地取得費用を抑えやすいのがメリットです。
売主側で既存建物の解体費用を負担する必要がないため、周辺の相場より安く売られていることが多いです。
また、住む予定がない実家を相続したなど、価格を下げて早めに売却したいケースでは、価格交渉できる可能性もあります。
建て直す場合は解体費用の負担が発生しますが、トータルで見るとお買い得な物件を見つけやすい傾向があります。
建て替えのイメージをしやすい
元の家があるため、現在の状態を確認して建て替えのイメージを構築しやすいのも古家付き土地のメリットです。
更地の場合は土地だけを見て新居のイメージをつくる必要がありますが、元の家があれば日当たりや風通しなどを現地で確認できます。
元の家の課題や問題点を見つけて改善するなど、更地より新居のプランを考えやすいのは大きなメリットと言えます。
土地の選択肢が広がる
更地を見つけにくい人気のエリアでも、古家付き土地まで選択肢を広げれば、希望条件に合う物件が見つかる可能性が高くなるのもメリットの1つです。
単純に選択肢が増えることもメリットですが、築30～40年前後の古家付き土地は、立地の良い住宅地などで見つけられるケースも多いです。
更地が存在しない人気エリアでは、特に古家付き土地を検討するメリットは大きいと言えるでしょう。
古家付き土地を買って家を建てるデメリットと注意点
さまざまなメリットがある反面、古家付き土地の購入には注意すべきデメリットもあります。
マイホームを建てる前提で古家付き土地を購入する際の、デメリットや注意点をチェックしましょう。
建物の解体費用がかかる
古家付き土地を買って家を建てる場合、建築費用以外に既存の建物の解体費用がかかる点は注意すべきポイントです。
更地の場合は解体費用がかからないため、一般的な注文住宅の費用相場で検討すると予算オーバーするリスクがあります。
その分安く販売されていることが多いですが、状況によって解体費用は変動する点に注意が必要です。
例えば、重機が入らない狭い土地や、アスベストが使われている場合など、追加費用が発生するケースもあります。
また、地中にコンクリート片や古い浄化槽などの埋設物があると、搬出や廃材処分費が高額になることも。
古い家の解体費用については後半で詳しく解説しますので、そちらもご覧ください。
インフラの引き直しが必要
既存の家が建っている古家付き土地でも、水道や電気などインフラの引き直しが必要になるケースがある点にも要注意です。
水道や電気が使える状態で販売されていても、水道管や配線などの劣化、規格の古さなどの理由で引き直しが必要になる可能性があります。
既にインフラがあるから大丈夫と油断していると、追加費用が必要になり予算オーバーするリスクが考えられます。
保証がないことが多い
古家付き土地は現況渡しの条件で販売されることが多く、予測できないトラブルがあったときの保証がない点もデメリットの1つ。
土地や中古住宅の売買では、契約不適合責任（引き渡された土地や建物が契約内容と違う場合に売主が責任を負うこと）によって、建物の不具合や地中埋設物などのトラブルが保証されるのが一般的です。
しかし、古家付き土地は建物や土地の状態を把握するのが難しく、特に売主が個人の場合は契約不適合責任を免責する契約を結ぶことが多いです。
建て替え前提の場合、家自体は解体するものの、ほかのトラブルがあったときも保証してもらえない可能性があります。
次の章で、古家付き土地の購入でよくあるトラブルについて詳しく見ていきましょう。
古家付き土地の購入でよくあるトラブル例
古家付き土地の購入にまつわる、よくあるトラブル例と対策をセットで覚えておきましょう。
境界線があいまいで近隣とトラブル
築年数が古い土地を購入する場合、境界線があいまいになっていて、近隣の家とトラブルになるケースがあります。
古い土地は境界線を示す杭や標識が紛失し、正確な位置が分からなくなっていることが少なくありません。
境界線が分からない状態だと、ブロック塀やフェンスの位置で隣地所有者とトラブルに発展し、解決に時間がかかるケースもあります。
対策としては、古家付き土地を購入する前に、不動産会社や売主に対し境界線の位置を確認することが大切です。
外構費用が高額で予算オーバー
古家付き土地が現況渡しの場合、外構費用が思ったより高額で予算オーバーになるトラブルも考えられます。
老朽化したブロック塀や庭木の撤去など、建物の解体費用だけでなく外構の撤去にも費用はかかります。
また、大きな庭石や高い擁壁などがあると、撤去ややり直しの費用が高額になるケースも珍しくありません。
古家付き土地を検討するときは、外構工事も含めて実際に暮らせる状態にするまでいくらかかるか検討することが大切です。
こちらのコラムで注文住宅の外構について詳しく解説しています。
ゴミや家具が残った状態で引き渡された
現況渡しの契約の場合、建物内にゴミや家具が残ったまま引き渡されトラブルになるケースも多いです。
大量のゴミや大型の家具・家電が残っていると、そのままでは解体できず、別途処分費用がかかってしまいます。
古家付き土地を契約するときは、建物内の残置物の扱いについて確認することが大切です。
内覧時に建物内に物が残っている場合、引き渡し時に撤去されるのか必ず確認しましょう。
残置物がそのままの状態で引き渡される場合は、解体と処分を含めた総額費用を把握し、必要に応じて価格交渉を行う必要があります。
古家付き土地の建物解体費用相場
古家付き土地の建物の解体費用は、木造住宅の場合1坪あたり4～5万円前後が相場と言われています。
| 延床面積 | 解体費用相場 |
|---|---|
| 20坪 | 80～100万円 |
| 30坪 | 120～150万円 |
| 40坪 | 160～200万円 |
※地域や建物の構造、付帯工事の有無により費用相場は変動します
ただし、これはあくまで一般的な相場で、状況によって費用が高くなるケースもあるため注意が必要です。
- 敷地や道路が狭く重機が入れない
- 既存の家が敷地いっぱいに建っている
- アスベストが使われている
例えば、敷地や道路が狭いなどの理由で重機が入れない土地の場合、人力で解体する必要があり手間と費用が多めにかかります。
また、建物が敷地いっぱいに建っていて道路を使用する必要がある、アスベストが使われているケースなども、追加費用がかかる可能性が高いです。
仮に古家付き土地を相場より安く買えても、解体費用が高くつくと予算オーバーするリスクが考えられます。
対策としては、古家付き土地を契約する前に、ハウスメーカーに相談して総額費用の見積もりを出してもらう方法が効果的です。
ハウスメーカーに相談すれば、解体、建築などを含めて、理想の住まいづくりにかかる総額費用を把握できます。
また、解体も含めて建築請負契約を結べば、住宅ローンに組み込める可能性もあります。
解体費用を把握することも大切ですが、建築費用も含めてトータルでいくらかかるのか把握するのが建て替え前提の古家付き土地購入を成功させるポイントです。
クレバリーホームは、全国のモデルハウスで古家付き土地の購入を含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
検討している古家付き土地の解体費用を含めてアドバイスが可能ですので、ぜひお近くのモデルハウスにご来場ください。
古家付き土地をリノベーションして住むことは可能？
築年数が古く状態が悪い家でも、リノベーションして住むことは技術的に不可能ではありません。
柱や基礎など既存の構造を活かせるリノベーションの方が、建て替えより費用や工期を抑えられるケースもあります。
ただし、古家付き土地は築年数が経っていて適切にメンテナンスされておらず、リノベーション費用が高額になるケースも少なくありません。
例えば、雨漏りによる柱や土台の腐食、シロアリ被害などがあると、リノベーション費用以外に補修費用がかかります。
さらに、2025年4月の建築基準法改正により、大規模なリノベーションは建築確認申請の対象になるケースも。
確認申請のための手続きが必要になるだけでなく、新築レベルの断熱性や耐震性が求められ、改修費用が高額になるリスクがあります。
場合によっては新築と同じくらいの費用がかかり、柱や基礎などの構造は古いままなので耐久性の面で劣る可能性もあります。
築浅の中古住宅とは違うため、古家付き土地の場合は、建て替えの方が予算内で理想のマイホームを建てられる可能性が高いでしょう。
リノベーションを視野に入れる場合でも、建て替えと費用や仕上がりについて比較検討してみてください。
まとめ
古家付き土地には価格の安さや立地などのメリットがあり、マイホームづくりにおける有力な選択肢になり得ます。
しかし、解体や外構にかかる費用、境界トラブルなど、注意すべきポイントも少なくありません。
なるべく住まいづくりのプロに相談し、予算内で理想のマイホームを建てられるか事前に確認しましょう。
クレバリーホームの全国のモデルハウスでは、土地探しや予算を含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
古家付き土地の購入についてもアドバイスできますので、ぜひお近くのモデルハウスにご来場ください。
