2項道路とは？セットバックのデメリットと不要なケース、購入前の確認点を解説
クレバリーホーム
建築基準法上の「2項道路」に面した土地は、セットバックが必要になるケースが多く、購入して良いのか迷う方も少なくありません。
セットバックすると、建てられる家の広さや駐車場などの外構計画に影響するためです。
ただし、すべての土地で後退が必要になるわけではなく、条件によっては不要なケースもあります。
そこでこの記事では、2項道路の基礎知識から、セットバックのデメリット、必要な範囲と不要なケース、購入前の確認点までを解説します。
購入してから後悔しないためにも、判断に必要なポイントを順番に確認していきましょう。
2項道路とは、幅4m未満でも家を建てられる「みなし道路」のこと
2項道路とは、建築基準法42条2項に定められた、幅4m未満でも道路として扱われる道のことです。
特定行政庁（都道府県や市区町村）の指定を受けた道が対象で、「みなし道路」とも呼ばれます。
幅4m未満の道に接する土地は、本来であれば接道義務を満たせず、家を建てられません。
しかし、古くからの住宅地で建て替えができなくなると、住んでいる方の暮らしに支障が出るため、救済の仕組みとして設けられました。
接道義務の詳細についてはこちらのコラムをご覧ください。
一般的な幅員4m以上の42条1項道路と、2項道路の主な違いは次のとおりです。
| 項目 | 1項道路 | 2項道路 |
|---|---|---|
| 幅員 | 4m以上 | 4m未満 |
| 接道義務の満たし方 | 道路に2m以上接していれば満たせる | セットバックして、4m幅の道路があるとみなされる境界線に2m以上接する |
| 建て替え時の条件 | 道路幅に関する追加の条件はなし | セットバックが必要で、後退した部分には建築できない |
2項道路に面した土地は、接道義務を満たすためにセットバックが前提となる点が大きな違いです。
また、2項道路には、公道と私道のどちらもあります。
自治体が所有・管理していれば公道、個人や法人が所有・管理していれば私道という区分で、2項道路かどうかとは別の分類です。
私道・公道に関わらず、土地情報に「2項道路」「みなし道路」「要セットバック」と書かれていれば、該当する可能性があります。
公道と私道の違いについては、こちらのコラムで詳しく解説しています。
2項道路に接する土地に家を建てるデメリット
2項道路に接する土地に家を建てるためにセットバックが必要な場合、3つのデメリットが生じます。
セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させるルールのことです。
詳しい仕組みは、こちらのコラムをご覧ください。
活用できる敷地面積が狭くなる
セットバックした部分の所有権は残りますが、道路と同じ扱いになり結果的に活用できる敷地面積が狭くなるのが大きなデメリットです。
例えば、幅2mの2項道路に接する10m×10m（100㎡）の土地では、後退する10㎡を除いた90㎡が活用できる敷地面積になります。
セットバックした部分には建物を建てられず、フェンスやブロック塀、植木、車も置けません。
また、建ぺい率と容積率の計算からも除外されるため、建築面積と延床面積の上限が低くなります。
資産価値が低くなる傾向がある
2項道路の土地は、相場より安く販売される傾向があります。
建て替えの際にセットバックが必要になり、使える面積が減る点が、購入者に敬遠されやすいためです。
売却の際に買い手を見つけにくくなり、希望金額で売れない可能性があります。
ただし、周辺の土地も順にセットバックして道路が広がれば、利便性が高まり、評価が変わることもあります。
2項道路の土地を検討するときは、購入価格の安さと、セットバックを含めた総額費用を比べて判断しましょう。
セットバック費用がかかる
セットバックに必要な測量や、既存の塀・フェンスの撤去と移設にかかる費用は、原則として土地の所有者が負担します。
後退する範囲が広い場合や、擁壁の撤去などの追加工事が必要な場合は、費用が高くなりがちです。
自治体によっては、狭あい道路の拡幅整備を対象とした補助金制度がありますが、対象となる工事や上限額が決まっていて、必ず受けられるとは限りません。
購入前に、土地のある自治体の制度を確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。
2項道路のセットバックが必要な範囲と不要なケース
2項道路は必ずセットバックが必要になるとは限らず、条件によって範囲が変わったり、不要になったりすることもあります。
それぞれのケースを詳しく見ていきましょう。
セットバックが必要な場合
新築や建て替えを行う際に、敷地境界線が道路の中心線から2m未満の位置にある場合は、セットバックが必要です。
後退する距離は、向かい側の状況によって次のように分かれます。
- 向かい側にも宅地がある場合：道路の中心線から水平距離2m
- 向かい側が川・崖地・線路敷などの場合：向かい側の道路境界線から水平距離4m
向かい側が川や崖地の場合は、自分の敷地だけが一方的に下がるため、後退幅が広くなります。
後退する長さは、道の幅が狭いほど大きくなります。
例えば、中心線が真ん中にある場合、幅3mなら0.5m、幅2mなら1mが後退の目安です。
ただし、中心線は現況の道の真ん中とは限らず、認定されている道路区域や、私道では関係者との協議で決まる場合があります。
実際の後退位置は、自治体の建築指導課で確認しましょう。
セットバックが不要な場合
2項道路に面している土地での新築や建て替えでも、次のいずれかに当てはまる場合は、セットバックが不要になるケースもあります。
- 敷地境界線がすでに道路の中心線から2m以上離れている（セットバック済みの土地を含む）
- 特定行政庁が安全上支障がないと認めた場合
ただし、セットバック済みと表示されていても、向かい側の敷地の状況によっては、改めて後退が必要になる場合があります。
向かい側の敷地が先に下がっていても、中心線を基準に判断されるため、自分の敷地は後退が不要になるとは限りません。
購入を検討する土地が不要なケースに当てはまるかは、登記簿謄本や測量図に加えて、役所の窓口でも確認すると確実です。
2項道路の土地を買う前に確認したいこと
2項道路の土地を買う前に確認するポイントは、セットバックの要否と、後退後の敷地面積で理想の家が建つかの2つです。
セットバックの状況と要否
2項道路の土地を購入する前に、まずはセットバックが必要か、すでに済んでいるかを確認しましょう。
自治体の建築指導課では、道路の種別や後退の位置を教えてもらえます。
前面道路の調べ方については、こちらのコラムで詳しく解説しています。
セットバック後の敷地面積で希望の家を建てられるか確認する
セットバックが必要な土地の場合は、後退後の敷地面積で必要な延床面積や部屋数を確保できるか確認しましょう。
土地情報にはセットバック部分が含まれた面積が記載されている場合があり、後退後の敷地面積だと希望の家を建てられない可能性が考えられます。
セットバックの範囲や建ぺい率・容積率などを確認したうえで、希望の広さや間取りを実現できるか住まいづくりのプロと確認するのが確実です。
特に平屋は建築面積が広くなるため後退の影響を受けやすく、2階建て以上でも容積率で延床面積が制限される可能性があります。
クレバリーホームでは、全国のモデルハウスで、土地探しからの住まいづくりのご相談を受け付けています。
2項道路に面した土地の購入判断についてもアドバイス可能ですので、ぜひお気軽にご相談ください。
2項道路に関するよくある質問
最後に、2項道路に面した土地の購入や住まいづくりの際に、疑問に感じやすいポイントをまとめてお答えします。
Q.セットバックして幅4m以上になったら、2項道路ではなくなる？
A.一部の土地がセットバックしただけでは、原則として2項道路のままです
2項道路は、特定行政庁が道ごとに指定するもので、沿道の土地が順に後退して、道全体で4m以上の幅が確保されていくことを前提にした仕組みです。
例えば、自分の土地だけが2mの位置まで後退しても、隣の土地が後退していなければ、道の幅が部分的に広がるにとどまります。
幅4mが確保された後の扱いは自治体で異なる場合があるため、役所の建築指導課で確認してください。
Q.2項道路と位置指定道路の違いは？
A.指定される経緯と幅員が違います
2項道路は既存の細い道を例外的に道路とみなしたもので、位置指定道路は新たにつくられた私道が指定を受けたものです。
位置指定道路は幅員4m以上が条件のため、セットバックは必要ありません。
ただし、私道の1種となるため、維持管理の負担や権利関係の確認は欠かせません。
位置指定道路については、こちらのコラムで詳しく解説しています。
まとめ
2項道路は、幅4m未満でも家を建てられる一方で、セットバックによって使える敷地が狭くなる土地です。
ただし、セットバック済みの土地や、中心線から2m以上離れた土地では、後退が不要な場合もあります。
よく確認せずに土地を購入すると、理想の家を建てられなかったり予算オーバーになったりするリスクがあります。
気になる土地が見つかった時点でハウスメーカーに相談し、予算内で希望の住まいを実現できるか判断してもらうのが確実です。
クレバリーホームでは、全国のモデルハウスとWEBで、土地探しを含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
2項道路の土地のプランづくりもお手伝いしますので、ぜひお近くのモデルハウスにご来場ください。
