第二種低層住居専用地域とは？家を建てるメリット・デメリットと土地選びの注意点
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第二種低層住居専用地域は、静かな住環境を守るための用途地域です。
落ち着いた住宅街になりやすく、注文住宅の土地探しでは有力な候補になります。
ただし建物の高さなどに厳しい制限があり、建てられる家の大きさや間取りが限られるケースもあります。
大切なのは、制限の項目や数字だけで判断するのではなく、建てたい家がその土地で実現できるかを購入前に確かめることです。
そこでこの記事では、第二種低層住居専用地域に家を建てるメリット・デメリット両面を詳しく解説します。
第二種低層住居専用地域でできること、できないことや、土地の購入前にチェックすべきポイントも分かりやすくまとめました。
第二種低層住居専用地域とはどんな用途地域か
まずは、13種類ある用途地域の中で、第二種低層住居専用地域がどのようなエリアなのかチェックしていきましょう。
低層住宅が中心の落ち着いた街並み
第二種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るために定められた用途地域です。
用途地域の中では建てられる建物の制限が厳しい部類に入り、高い建物や、大規模な商業施設や工場は建てられません。
具体的に建てられる建築物と、制限されるものの例を表でまとめます。
| 主な建物の例 | |
|---|---|
| 建てられる | 住宅、共同住宅、店舗兼用住宅、150㎡以下・2階以下の店舗（日用品販売店、飲食店、理容・美容院、学習塾など）、幼稚園〜高校、図書館、診療所、老人ホーム |
| 建てられない | 大学、病院、150㎡を超える店舗（大型スーパーなど）、単独の事務所、ホテル・旅館、カラオケ店・パチンコ店、倉庫業の倉庫 |
第二種低層住居専用地域内は、一戸建てや小規模なアパートなどが中心の、落ち着いた住宅街になりやすいのが特徴です。
こちらのコラムで、13種類の用途地域の特徴や違いについて解説しています。
第一種低層住居専用地域との違いは「店舗」
よく似た用途地域に、第一種低層住居専用地域があります。
両者の主な違いは店舗や飲食店の建築可否です。
第一種で店舗を建てられるのは住宅と兼用の場合のみで、店舗部分は50㎡以下に限られます。
対して第二種は、床面積150㎡以下・2階以下の店舗を建てられるため、コンビニや小さなカフェ、理容室・美容室などが徒歩圏内にできる可能性があります。
一方、建ぺい率や容積率、高さ制限といった建物の形に関するルールは第一種とほぼ同じです。
住環境を守る厳しさは同等で、第二種のほうが生活利便施設は建てやすい、と押さえておけば十分です。
第一種低層住居専用地域の詳しい内容については、こちらのコラムでも解説しています。
第二種低層住居専用地域に家を建てるメリット
実際に第二種低層住居専用地域に家を建てる場合、どのようなメリットがあるのかチェックしていきましょう。
適度な利便性を確保しやすい
前述したように第二種低層住居専用地域内には小規模な店舗を建築できるため、適度に利便性が高い立地を選びやすいのがメリットです。
静かさを優先すると生活が不便になりがちですが、コンビニやクリニックなどが徒歩圏内にあれば利便性とのバランスを取りやすくなります。
静かで、住環境が変わりにくい
第二種低層住居専用地域は建てられる建物の用途が厳しく制限されているため、静かな住環境にマイホームを建てやすいのも大きなメリットです。
用途地域の制限により、深夜営業をともなう商業施設や、不特定多数が出入りする大規模施設は建てられません。
夜間の人通りや騒音が生じにくい環境を選びやすくなります。
日当たりを確保しやすく、将来も遮られにくい
高いビルやマンションを建てられないため、日当たりを確保して明るいマイホームを建てやすいのも第二種低層住居専用地域のメリットです。
将来南側に高い建物が建って一日中影になってしまうといった事態も起こりにくくなります。
第二種低層住居専用地域に家を建てるデメリット
第二種低層住居専用地域の住環境を支えている建築制限は、ご自身の家づくりの際はデメリットに転じる可能性もあります。
土地を決める前に、次の3つのデメリットも押さえておきましょう。
希望の間取り・広さの家を建てられないことがある
第二種低層住居専用地域は、建物の高さに関する制限がとくに厳しい用途地域です。
そのため、吹き抜けや勾配天井をあきらめることになったり、思ったほど延床面積を確保できなかったりするケースがあります。
3階建てを希望する場合は、さらにハードルが上がります。
具体的にどのような制限がかかるのかは、次の章で解説します。
近所の店舗の種類は限られる
第二種低層住居専用地域内には、大型スーパーやホームセンターなどは建てられず、近隣の店舗の種類は限られます。
日用品はコンビニでそろっても、まとめ買いや大きな買い物となるとエリア外に出ることになります。
徒歩圏内に大型店舗がなければ、車が必要になる点はあらかじめ想定しておきたいところです。
自宅開業や将来の活用がしにくい
住むための家を建てるだけなら問題ありませんが、第二種低層住居専用地域は店舗や事務所などの用途が制限される点にも注意が必要です。
住宅を兼ねない事務所は建てられず、店舗兼用住宅にする場合も規模や業種が限られます。
将来的に自宅でお店や教室を開きたい場合は、計画の自由度が低くなります。
第二種低層住居専用地域の建築制限
前章で触れたように、第二種低層住居専用地域は建築制限が厳しい用途地域です。
土地の購入後に、思ったような家を建てられず後悔することがないように、主な制限の内容を把握しておきましょう。
| 制限の例 | 家づくりで起きること |
|---|---|
| 絶対高さ制限（10mまたは12m） | 3階建てが難しくなる。吹き抜けや勾配天井をあきらめることがある |
| 北側斜線制限 | 北側の屋根が斜めに削られ、2階の部屋が使いにくくなる |
| 建ぺい率・容積率の上限が低い（30〜60%／50〜200%） | 建てられる家の大きさが制限され、延床面積や部屋数を確保できない |
| 外壁の後退距離（1mまたは1.5m、都市計画によって指定された場合） | 敷地の使える範囲が狭くなり、狭小地ではとくに影響が大きい |
| 日影規制（地方公共団体の条例で指定された場合） | 3階建てや軒の高い家を建てにくくなる |
とくに影響が大きいのは、絶対高さ制限と北側斜線制限の2つです。
建物の高さそのものが抑えられたうえで、北側の屋根が斜めに削られて、間取りづくりに影響する可能性があります。
また、外壁の後退距離が定められている場合、狭小地では家を建てられる範囲が小さくなり影響が出やすいです。
注意したいのは、同じ第二種低層住居専用地域内でも、エリアによって制限の数値が異なる点です。
気になる土地が見つかったら、自治体の都市計画情報で確認しておきましょう。
第二種低層住居専用地域で3階建ては建てられる？
制限が厳しい第二種低層住居専用地域では、条件がそろえば3階建てを建てることは可能ですが、難易度は高いです。
絶対高さ制限、北側斜線制限、日影規制、容積率など複数の条件をクリアする必要があり、どの土地でも3階建てを建てられるわけではありません。
比較的建てやすいのは、絶対高さ制限が12mに指定されていて、容積率に余裕があり、北側に道路がある土地です。
逆に、絶対高さが10mで南側に道路がある狭小地では、かなり難しくなります。
階高を抑える、屋根を片流れにするといった設計の工夫で成立するケースもあります。
3階建てを希望する場合は、土地を決める前に、施工実績が豊富な住宅会社に相談しましょう。
3階建ての間取りについては、こちらのコラムでも詳しく解説しています。
購入前のチェックポイント
実際に第二種低層住居専用地域の土地の購入を検討するときは、失敗や後悔を防ぐための事前チェックが欠かせません。
次の3点は必ず確認しておきましょう。
①建てたい家が、その土地で実現できるか
まずは、第二種低層住居専用地域の建築制限内で、建てたい家の規模や間取りを実現できるか確認しましょう。
建築制限の数字だけを見るのではなく、実際に家づくりに対してどのような影響が出るのか確認しないと、土地の購入判断はできません。
例えば、絶対高さ制限は10mと12mの2種類あり、家づくりの難易度が変わります。
ただし、この数字だけで土地を判断するのは避けてください。
12mのほうが条件は緩く有利に見えますが、ほかの建築制限で希望する間取りが実現できない可能性もあります。
逆に、建てたい家の規模や間取りによっては、高さ制限が10mの土地でも実現できるかもしれません。
建築制限の情報だけで判断するのは難しいため、必ず購入前に住宅会社に相談し、理想の住まいを実現できるか確認しましょう。
②住環境に問題ないか現地で確かめる
第二種低層住居専用地域は日当たりや騒音など住環境の面では有利ですが、現地での確認は欠かせません。
例えば、候補地の周囲に空き地がある場合、将来的に小規模な店舗が建つ可能性があります。
利便性が上がる一方で、人通りや営業時間が住環境に与える影響も想定しておきましょう。
高さ制限で高い建物は少ないものの、実際に日当たりが問題ないかという視点のチェックも必要です。
また、第二種低層住居専用地域は生活道路沿いが多く、交通量は少ない傾向がありますが、抜け道になっている場合は要注意です。
狭い生活道路で交通量が多い場合、交通事故や、フェンスに車をぶつけられるリスクも考えられます。
住居専用地域だからといって先入観を持たずに、実際に暮らす視点で住環境をしっかりチェックしましょう。
③生活の利便性に問題はないか
第二種低層住居専用地域内は建てられる店舗の規模や種類が限られるため、候補の土地周辺の生活利便性についてもチェックしましょう。
大型スーパーやホームセンター、総合病院などが遠いと、普段の生活で不便を感じる可能性があります。
エリア外の施設まで実際にどのくらいかかるのか、距離と移動手段を確認しておきましょう。
②と③は、現地に足を運べばご自身で確認できます。
しかし①だけは、実際に建築プランをつくってみないと判断できません。
気になる土地が見つかったら、契約する前に住宅会社に相談して、希望する住まいを建てられるか確認しましょう。
第二種低層住居専用地域の家づくりでよくある質問
実際に第二種低層住居専用地域に家を建てる際、よくある質問にお答えします。
Q.自宅で美容室や事務所を開ける？
A.条件付きで開業可能です
第二種低層住居専用地域でも、美容室なら床面積150㎡以下・2階以下という条件を満たせば開業できます。
一方、事務所は住宅を兼ね、延べ面積の1/2以上が居住用、かつ事務所等部分が50㎡以下の場合しか認められません。
いずれも床面積や業種に細かい規定があるため、自宅開業を考えている場合は土地を決める前に住宅会社に相談しましょう。
Q.用途地域を確認する方法は？
A.物件情報か、自治体のマップなどをチェックしましょう
土地の用途地域は、不動産サイトの物件情報に記載されていることが多いです。
検討しているエリア周辺の用途地域を調べたい場合は、自治体が公開している用途地域マップや都市計画情報を確認しましょう。
例えば東京都の場合、都市整備局が公開しているマップで用途地域を確認できます。
ほかの自治体もマップが公開されていることが多いので、候補の土地について調べてみてください。
まとめ
第二種低層住居専用地域は、静かな住環境を確保しやすく、日当たりも守られやすい用途地域です。
一方で建物の高さに関する制限が厳しく、希望の間取りや広さを実現できないケースもあります。
大切なのは、制限の数字だけで判断しないことです。絶対高さが10mか12mかを見ても、建てたい家が建つかどうかは分かりません。
気になる土地が見つかったら、契約する前に住宅会社へ相談し、理想の住まいを実現できるか確認しておきましょう。
クレバリーホームでは、全国のモデルハウスとWEBで、土地探しを含めた住まいづくりのご相談を受け付けています。
検討中の土地の購入判断やプランづくりなど、ぜひお気軽にご相談ください。
