住宅ローンは転職の前・後どちらに組むべき？タイミングの考え方や審査への影響を解説
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住宅ローンを組むとき、転職前・転職後どちらが良いのか悩む方は多いです。
一般的には、収入の安定や勤続年数の蓄積がある現職のうちに組む方が、審査面では有利になることが多いと言われています。
ただし、年収アップや待遇改善を目的として転職をする場合は、転職後の方が選択肢が広がるケースもあります。
本記事では、転職前・転職後それぞれに住宅ローンを組むメリット・デメリット、審査への影響やポイントについて解説します。
転職の予定がある方が住宅ローンを組む時に気になる情報をまとめましたので、ぜひマイホーム計画にお役立てください。
目次
住宅ローンを組むのは転職の前・後どちらが良いのか
住宅ローンは、転職前に組む方が審査面では有利になりやすいと言われることが多いです。
転職直後は勤続年数が短く、金融機関から「収入の安定性」を評価されにくい傾向があるためです。
一方で、転職が必ずしも住宅ローン審査で不利になるとは限りません。
例えば、転職によって年収アップが見込める場合は、結果的に借入可能額や返済計画にゆとりが生まれることもあります。
つまり、どちらが正解というわけではなく、転職の理由や雇用条件などによって、住宅ローンを組むのに適したタイミングは変わるということです。
次の章から、転職前後のタイミングで住宅ローンを組む時に必要な情報を1つずつチェックしていきましょう。
転職前に住宅ローンを組むメリット・デメリット
まずは、転職する前に住宅ローンを組むことのメリット・デメリットについて見ていきましょう。
メリット
転職前は現職での勤続年数や年収実績の積み重ねがあるため、金融機関が収入の安定性を判断しやすく、審査がスムーズに進みやすい点が大きなメリットです。
特に勤続年数が長く安定した収入がある場合は、希望する借入額の審査に通りやすくなる傾向があります。
転職による一時的な収入の低下やボーナス算定期間のリセットなどの影響を受けずに、現在の年収をベースに借入額を計算できます。
デメリット
転職前に住宅ローンを組んだ場合、引き渡し後に転職したタイミングで金融機関への変更届出が必要になる点がデメリットです。
借入後に転職の連絡を怠ると金融機関との信頼関係が崩れ、契約違反になってしまいます。
また、転職で年収の大幅なアップが見込めるケースでは、転職前の水準で審査を受けると借入額が低くなる可能性が高いです。
転職後に住宅ローンを組むメリット・デメリット
続いて、転職した後で住宅ローンを組むメリット・デメリットを確認していきましょう。
メリット
転職によって年収アップや待遇改善が期待できる場合、新しい収入水準をベースに審査を受けたほうが借入額を増やせる可能性があるのは大きなメリットです。
転職前の年収だと厳しい場合でも、転職後であれば希望金額を借入できる可能性があります。
また、転職後に住宅ローンを組む場合、金融機関への連絡手続きが不要なのもメリットの1つです。
デメリット
転職直後に住宅ローンを組む場合、勤続年数の点で不利になることがデメリットです。
収入がアップしても、安定性が低いと見なされた場合、審査が厳しくなる、もしくは希望額に届かない可能性があります。
金融機関や商品によっては、一定の勤続年数を申込条件としている場合もあり、転職後すぐには申し込めないケースも多いです。
また、日本銀行の段階的な利上げ政策により住宅ローンの金利も上昇しており、財政状況が改善することで今後さらに申し込みや審査の条件が厳しくなっていく可能性も考えられます。
かつては転職してすぐの状態でもいい条件で住宅ローンを組めた金融機関でも、今後は審査のハードルや条件が厳しくなっていくリスクがあります。
転職が住宅ローン審査に与える影響
転職は住宅ローン審査において、有利に働く場合と不利に働く場合の両方があります。
どのような転職であれば評価されやすいのか、逆にどのような状況が懸念材料になるのかを理解しておくことが重要です。
有利になる場合
次のようなケースに当てはまる転職の場合は、住宅ローン審査が有利になる可能性があります。
- 転職で年収が上がる
- 非正規雇用から正社員への転職
転職によって年収が上がる場合、返済能力が向上したと判断され、審査にプラスに働く傾向があります。
また、契約社員や派遣社員など非正規雇用から正社員への転職は、収入の安定性が向上したと見なされ、有利に働く可能性が高いです。
不利になる場合
次のような状況に当てはまる転職は、住宅ローン審査で不利になることが多いと言われています。
- 転職で一時的に年収が下がる
- 業種・職種が大きく変わる
- 正社員から非正規雇用、または個人事業になる
- 勤続年数が極端に短い、または転職回数が多い
転職によって一時的に年収が下がる場合は、返済能力の低下と判断され、審査が通りにくくなったり希望額の借入が難しくなったりする可能性が高いです。
また、これまでの経験と異なる業種・職種への転職は、収入の安定性や継続性を予測しづらいと判断され、慎重に審査される傾向があります。
転職によって正社員から契約社員・派遣社員などの非正規雇用、または個人事業主になる場合も、雇用や収入の安定性が低いと見なされるため注意が必要です。
勤続年数が極端に短い場合や転職回数が多い場合も、収入の継続性の観点で不利になる傾向があります。
ただし、同じグループ会社内での転勤は、雇用の継続性が高いと判断され、前職の勤続年数と通算できるケースもあります。
転職を検討している会社が現職の関連会社・グループ会社にあたる場合は、金融機関に相談する際にその旨を伝えてみましょう。
転職後に住宅ローンを組むときのポイント
転職後に住宅ローンを組む場合、いくつかのポイントを押さえておくことで審査をスムーズに進めやすくなります。
ここでは、転職後の住宅ローン審査で意識しておきたい4つのポイントを紹介します。
申込条件の勤続年数をチェックする
金融機関や住宅ローン商品によっては、申込条件として一定の勤続年数を設けている場合があります。
一般的な民間金融機関では「勤続年数1〜3年以上」を目安としているケースが多く、転職直後だと申込み自体ができない可能性があります。
一方で、住宅金融支援機構のフラット35のように、勤続年数を申込条件としていない住宅ローンもあります。
転職直後で勤続年数に不安がある場合は、フラット35のように勤続年数を問わない商品を検討してみるのも一つの方法です。
前職の勤続年数や専門性も伝える
転職した後に住宅ローン審査を受けるときは、前職の勤続年数や仕事内容について伝えてみましょう。
申込条件の勤続年数を満たしていない場合でも、前職での勤続年数や実績、専門性をあわせて伝えることで、考慮してもらえる可能性があるためです。
特に、同じ業界・職種への転職は、収入や雇用の継続性を判断する材料として前職の実績が評価されやすい傾向があります。
また、士業や医療職などの専門職への転職についても、専門性の高さから安定した収入が見込めると判断され、考慮してもらえる場合があります。
返済負担率を下げる
住宅ローン審査で多くの金融機関がチェックする、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を下げるのも大切なポイントです。
転職直後で収入の安定性に不安がある場合は、借入希望額を抑える、頭金を増やすなどの方法で、返済負担率を低く抑えることで審査が通りやすくなる可能性があります。
ほかの借入を返済しておく
転職後の住宅ローンに限定したことではありませんが、審査を受ける前になるべくほかの借入を返済しておきましょう。
自動車ローンや教育ローン、カードローンなど、住宅ローン以外の借入がある場合、それらも審査の対象に含まれます。
可能であれば住宅ローンを申し込む前に完済しておくと、返済負担率の改善につながり、審査に有利に働きます。
なお、現在返済中の借入がある場合は、延滞のないよう期日通りに返済を続けることも大切です。
延滞履歴は信用情報に記録され、住宅ローン審査に大きな悪影響を及ぼします。
転職前後の住宅ローン計画についてよくある質問
最後に、転職の予定がある方が住宅ローンを組むときに、よくある質問をまとめました。
Q.仮審査通過後に転職しても問題ない？
仮審査（事前審査）通過後に転職をすると、再審査の対象になる可能性が高いです。
仮審査はあくまで申込み時点の勤務先・年収をもとに行われているため、転職によって状況が変われば、金融機関は改めて審査をやり直す必要があります。
条件によっては本審査に通らなくなることもあるため、住宅ローンの申込みを予定している場合は、仮審査から本審査・契約・引き渡しまでの間は転職を避けるのが基本です。
Q.転職すると金融機関にばれる？
住宅ローン審査中などのタイミングで転職した場合、金融機関にはほぼ確実に伝わります。
住宅ローンの審査では、源泉徴収票や課税証明書、在籍確認の電話連絡など、勤務先や収入を確認するための書類提出・確認作業が行われます。
転職の事実を隠して申告した場合、虚偽申告とみなされ、最悪の場合は契約解除や一括返済を求められるリスクが高いです。
転職の予定がある場合は、正直に申告するようにしましょう。
Q.契約後に転職すると住宅ローンの金利は変わる？
すでに住宅ローンを契約している場合、転職をしたことだけを理由に適用金利が変わることは基本的にありません。
金利は契約時に決定した条件（変動金利・固定金利の種類や金利タイプ）にもとづいて適用されるため、転職の有無は影響しません。
ただし、借り換えをする際は、その時点での金利情勢や審査結果によって新たな金利が適用されるため変わる可能性はあります。
まとめ
住宅ローンは、転職前に組む方が審査面では有利になりやすいものの、転職によって大きく年収アップする場合は、転職後の方が選択肢が広がるケースもあります。
どちらが正解というわけではなく、転職の理由や雇用条件などによって最適なタイミングは変わります。
転職の予定がある方は、ご自身の状況とタイミングを見極めながら無理のない住宅ローン計画を立てていきましょう。
住宅ローン計画については、住まいづくりのプロであるハウスメーカーに相談してみるのもおすすめです。
転職のタイミングや無理のない返済計画など、適切なアドバイスを受けるメリットは大きいです。
クレバリーホームでは、全国のモデルハウスとWEBで、住まいづくりの資金計画についてのご相談を受け付けています。
ぜひお気軽にご相談ください。
